Thực tiễn triển khai xây dựng lại chung cư cũ tại TP.HCM
Bất động sản - Ngày đăng : 21:50, 24/03/2023
Thực trạng chung cư cũ
HoREA nhận thấy, với thực trạng tình hình nhà chung cư cũ hiện nay đã đặt ra yêu cầu cấp thiết phải xây dựng hoàn chỉnh, đồng bộ các quy định pháp luật để thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư.
Qua đó, kết hợp chỉnh trang đô thị, vừa có cơ chế chính sách để các chủ sở hữu nhà chung cư tự quyết định thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, vừa khuyến khích doanh nghiệp thỏa thuận mua lại căn hộ của các chủ sở hữu nhà chung cư theo giá thị trường để thực hiện dự án đầu tư bất động sản, nhà ở thương mại.
HoREA cho biết, cả nước có 5.687 khu chung cư, riêng Hà Nội có khoảng 3.015 khu chung cư, nhà tập thể, trong đó có 1.850 khu chung cư, nhà tập thể xây dựng từ trước năm 1994.
TP.HCM có 1.568 khu chung cư, trong đó có 474 khu chung cư gồm 573 lô xây dựng trước năm 1975 với 50.640 căn hộ, trong đó có 13 khu chung cư hư hỏng nặng (cấp D), nguy hiểm cho người sử dụng, cần phải phá dỡ, xây dựng lại. Trong đó, quận 5 có đến 212 khu nhà chung cư chiếm đến 47,4% tổng số chung cư cũ mà đa số là chung cư, nhà tập thể nhỏ, không đủ điều kiện để xây dựng lại tại vị trí cũ do không phù hợp với quy hoạch.
Từ thực tiễn của TP.HCM, HoREA cho rằng công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, nhất là nhà chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng (mà các chủ sở hữu nhà chung cư đã được “mua hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước” trước đây) được thực hiện theo phương thức: Ủy ban nhân dân thành phố chỉ đạo thực hiện, trong đó có nhiều dự án thành công, nhưng cũng có dự án gặp khó khăn, vướng mắc, thậm chí có phát sinh khiếu kiện gay gắt; doanh nghiệp tư nhân tự thỏa thuận với các chủ sở hữu mua lại căn hộ nhà chung cư theo giá thị trường để thực hiện dự án đầu tư bất động sản, nhà ở thương mại.
Thực tiễn triển khai xây dựng lại chung cư cũ tại TP.HCM
Tất cả các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thành công đều có mẫu số chung là “hợp lòng dân”, được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng tình ủng hộ, tham gia, do đã được bàn bạc, trao đổi dân chủ, thấu tình đạt lý và quyết định theo đa số, nhất là đã xây dựng được phương án bồi thường, hỗ trợ, giải quyết tạm cư, tái định cư, bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người dân như các ví dụ điển hình sau đây:
1. Dự án di dời, tái định cư các hộ dân thuộc lô IV, lô VI khu chung cư Thanh Đa, P.27, Q.Bình Thạnh do bị nghiêng, lún, nguy hiểm cho người sử dụng, nên tất cả 300 chủ sở hữu nhà chung cư và gia đình đều được di dời, tái định cư tại khu chung cư tái định cư số 4 Phan Chu Trinh, P.12, Q.Bình Thạnh ở gần trung tâm thành phố hơn khu Thanh Đa, có thể nói là rất thành công và được lòng dân.
Việc hoán đổi căn hộ tái định cư rất thỏa đáng, ví dụ: Chủ sở hữu căn hộ cũ có diện tích 84 m2 được hoán đổi 02 căn hộ tái định cư có diện tích 60m2/căn, theo đó hộ được tái định cư được bồi thường và được mua lại căn hộ theo giá bán nhà thuộc sở hữu nhà nước (giá vốn) đối với phần diện tích 84 m2; phần diện tích dôi dư 40 m2 được mua theo giá thị trường.
Đây là cách làm hay do Nhà nước chủ trì thực hiện, xây dựng trước khu tái định cư, nhưng có mặt hạn chế là nguồn ngân sách nhà nước có hạn, khó thể thực hiện đại trà, nên rất cần thiết phải thực hiện chủ trương xã hội hóa để huy động nguồn lực của khu vực tư nhân tham gia hoặc các chủ sở hữu nhà chung cư chủ động quyết định và hợp vốn để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các khu nhà chung cư có điều kiện (có diện tích lớn, phù hợp quy hoạch hoặc các chủ sở hữu nhà chung cư có thể hợp vốn, huy động vốn…).
2. Nhiều quận của TP.HCM đã làm tốt công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, điển hình là quận 4 có 13 khu chung cư, cư xá được xây dựng trước năm 1975 đã hư hỏng, xuống cấp, có trường hợp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng như chung cư Trúc Giang, chung cư Tôn Thất Thuyết.
Trong hơn 20 năm qua, UBND quận 4 đã chỉ đạo Công ty Dịch vụ công ích (DVCI) quận 4 (doanh nghiệp nhà nước) thực hiện thành công nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư kết hợp với chỉnh trang đô thị, phát triển hạ tầng giao thông và tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư cũ được “đổi đời” và làm thay đổi hẳn diện mạo đô thị của quận 4.
Đây cũng là cách làm hay cũng do Nhà nước chủ trì (trực tiếp là Ủy ban nhân dân quận 4) và giao cho Công ty Dịch vụ công ích quận 4 thực hiện, theo đó công ty tự vay vốn ngân hàng để bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, giải quyết tạm cư và đầu tư xây dựng, sau đó tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư. Phần căn hộ dôi dư và diện tích thương mại dịch vụ được công ty kinh doanh để bù đắp chi phí đầu tư.
3. Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt tự thương lượng, thỏa thuận với tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư để mua lại 52 căn hộ thuộc khu chung cư cũ 04 tầng, 239 Cách Mạng Tháng Tám, P. 5, Q. 3 có diện tích khuôn viên khoảng 3.600 m2 theo giá thị trường để thực hiện dự án khu nhà cao tầng hỗn hợp (gồm nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ).
Đây là cách làm rất hay, rất tốt hiện nay (phù hợp với thực tế các chủ sở hữu nhà chung cư cũ không có khả năng tài chính) cần khuyến khích các doanh nghiệp trực tiếp thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà chung cư để mua lại các căn hộ nhà chung cư theo giá thị trường, “thuận mua vừa bán” để đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở phù hợp với quy hoạch, góp phần chỉnh trang, tái phát triển đô thị theo chủ trương “xã hội hóa đầu tư”, mà Nhà nước không cần phải “ra tay” thực hiện thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư có thể dẫn đến khiếu kiện đông người, thậm chí khiếu kiện gay gắt, kéo dài.
“Vướng mắc” của cách làm này là việc định giá phần diện tích xây dựng (hành lang, cầu thang, tường bao che ngôi nhà, mái nhà…) sử dụng chung và phần diện tích đất ngoài diện tích xây dựng tòa nhà là “tài sản công” thuộc sở hữu nhà nước do trước đây chưa được tính vào giá bán “hóa giá” căn hộ chung cư (để giảm tiền “hóa giá nhà” cho người dân) và mặc dù Nghị định 69/2021/NĐ-CP đã có cơ chế xử lý “tài sản công” này, nhưng các địa phương vẫn bị “vướng” chưa dám thực hiện do sợ “rủi ro pháp lý” trong thi hành công vụ.