Ngành bất động sản có thể sẽ tiến vào giai đoạn ổn định từ sau quý 1/2026

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES 2023), ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, tăng trưởng kinh tế năm 2023 chưa đạt mục tiêu, thu hút vốn FDI duy trì ổn định, thị trường vốn chưa hoàn toàn hồi phục, nhiều lãi suất đã giảm nhưng lượng tiền gửi vẫn đang tiếp tục tăng, lượng giạo dịch bất động sản và hoạt động doanh nghiệp chưa được cải thiện.

Tốc độ giải ngân đầu tư công năm 2023 ghi nhận kết quả tích cực so với năm 2022 khi hoàn thành 65,1% kế hoạch Thủ tướng giao. Ngoài ra, hai dự án luật liên quan thị trường bất động sản vừa được thông qua với nhiều điểm mới, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Trong đó, Luật Nhà ở với những điểm mới như cấp sổ cho người mua chung cư mini đủ điền kiện; không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư; Tổng Liên đoàn Lao động được làm nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê; chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm lập tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì; bỏ điều kiện cư trú với người mua nhà ở xã hội.

Còn Luật Kinh doanh Bất động sản có những điểm mới như siết hoạt động đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai; điều kiện phân lô, bán nền được siết chặt; điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản là chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai; để đạt điều kiện kinh doanh nhà ở tương lai, chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất; bỏ phân biệt với Việt kiều khi mua bất động sản trong nước.

Ông Nguyễn Quốc Anh đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023 đã xuất hiện các động thái tích cực và tương đồng với thời điểm đảo chiều của chu kỳ trước.

Trong chu kỳ từ năm 2008 – 2012, tồn kho bất động sản tăng liên tiếp, cho tới năm 2013, tín hiệu đảo chiều thị trường xuất hiện khi tín dụng được nới lỏng, gói hỗ trợ 30.000 tỷ và Luật Đất đai sửa đổi được thông qua để hỗ trợ cho thị trường địa ốc.

Với thời điểm hiện tại, về mặt lãi suất, từ đầu 2023, Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động và 4 lần hạ lãi suất điều hành. Nhiều ngân hàng đã giảm mạnh 3% - 5% lãi suất huy động so với đầu năm.

Về mặt tăng trưởng tín dụng, hạn mức tăng trưởng tín dụng 2023 là 14% đến 15% so với 14% của 2022. Tuy nhiên, tính đến ngày 22/11/2023, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống mới đạt 8,21%, thấp hơn so với chỉ tiêu định hướng đầu năm.

Thông qua đây, ông dự báo điểm đảo chiều của thị trường bất động sản có thể xuất hiện từ quý 2 – quý 4/2024. Sau đó, thị trường sẽ vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.

Theo đó, giai đoạn thăm dò dự kiến diễn ra vào nửa cuối năm 2024 với thanh khoản bắt đầu từ sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực. Tiếp theo sẽ là giai đoạn củng cố, dự kiến rơi vào quý 4/2024 – quý 1/2025, khi nguồn tiền được khơi thông tạo động lực cho thị trường, pháp lý tháo gỡ để định hướng phát triển bền vững.

Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào thời kỳ khởi sắc từ quý 2 - quý 4/2025, sẽ ghi nhận sự phát triển kinh tế mạnh mẽ, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng trưởng. Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư và môi trường tiền tệ cải thiện dẫn đến sự phục hồi về nguồn cung và thanh khoản trên diện rộng, giá bất động sản trong giai đoạn này cũng sẽ cải thiện đồng thời với nguồn cung và thanh khoản.

Ông Quốc Anh cho rằng, từ sau quý 1/2026, ngành bất động sản có thể sẽ dần tiến vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá, đồng thời có sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản.

Mới đây, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam chia sẻ, lợi nhuận đầu tư căn hộ tại TP.HCM năm 2023 trong giai đoạn thách thức. Tổng lợi nhuận là tổng của sự tăng trưởng vốn và lợi suất thuê. Các căn hộ tại TP.Hồ Chí Minh trong năm 2023 đã mang lại một khoảng lợi nhuận tổng từ 2,9% đến 13,6%. Đây là một hiệu suất khá êm dịu trong một giai đoạn khó khăn của thị trường.

Quan trọng, bất động sản là một kênh đầu tư dài hạn và nên được đo lường trong một khoảng thời gian ổn định dài hạn ít nhất là từ 5 đến 10 năm.

Các phân khúc tài sản khác cũng có hiệu suất êm dịu tương tự, là kết quả của sự suy yếu của nền kinh tế toàn cầu và nhu cầu trong nước giảm. Trong dài hạn, những yếu tố nền tảng cơ bản của Việt Nam như tăng trưởng thu nhập trung bình, dân số đông đảo và quá trình đô thị hóa sẽ là những động lực chính cho bất động sản nhà ở.

Hơn nữa, Việt Nam có một trong những mức chi tiêu dành cho cơ sở hạ tầng cao nhất trong khu vực (6% của GDP), điều này sẽ thay đổi cách sử dụng bất động sản, vì vậy các nhà đầu tư nên theo sát với những những tác động quan trọng này.

Xuân Thùy