HoREA đề nghị chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

Nguồn vốn tín dụng nhà ở xã hội

Về nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn chi ngân sách nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, để bố trí “tái cấp vốn” cho Ngân hàng chính sách xã hội hoặc “cấp bù lãi suất” cho 4 ngân hàng thương mại (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV) được Ngân hàng Nhà nước chỉ định thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội. Bởi lẽ trong giai đoạn 2015-2020, do chưa bố trí được nguồn vốn chi ngân sách nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội nên các chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua nhà ở xã hội gần như không được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Đối với gói tín dụng 125.000 tỷ đồng do 05 ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp (vừa được bổ sung 5.000 tỷ đồng của 1 ngân hàng thương mại cổ phần tham gia) với lãi suất thấp hơn từ 1,5-2% so với lãi suất vay thương mại thông thường. Hiện nay đang áp dụng lãi suất 8%/năm đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời hạn 3 năm có tác dụng tích cực đối với các chủ đầu tư của các dự án này, người mua nhà tại các dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ được vay với lãi suất 8%/năm trong thời hạn 5 năm, bởi lẽ trước đây các đối tượng này đã phải vay với lãi suất lên đến trên dưới 12%/năm.

Nhưng gói tín dụng 125.000 tỷ đồng lại chưa phù hợp với người mua, thuê mua nhà ở xã hội không chỉ vì phải chịu lãi suất khá cao 7,5%/năm và chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm, mà còn bởi vì các mức lãi suất này được điều chỉnh mỗi 6 tháng 1 lần và sau thời hạn ưu đãi lãi suất thì áp dụng lãi suất thỏa thuận, “thả nổi” nên người mua, thuê mua nhà ở xã hội có tâm lý “bất an” nên ngại vay. Do vậy, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét mở rộng thêm 02 đối tượng được vay gói 125.000 tỷ đồng bao gồm người mua nhà ở thương mại có giá từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống và chủ nhà trọ được vay để xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở.

Đồng thời, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục khôi phục lại gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, lãi suất 4,8-5%, thời hạn vay tối đa 25 năm mà Bộ Xây dựng đã đề xuất ngày 17/02/2023 để thực hiện chính sách nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2023 đối với chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua nhà ở xã hội, để thực hiện Chương trình phát triển ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

Chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án

HoREA đề nghị bổ sung hoặc tăng thêm chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để khuyến khích và thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án nhà ở xã hội, như sau:

Một là, về “lợi nhuận định mức”, Hiệp hội đề nghị dự thảo “Nghị định quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội” xem xét tăng thêm “lợi nhuận định mức” đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội lên mức 15% (thay vì chỉ 10%) đối với trường hợp doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất, tự thương lượng “mua lại” quyền sử dụng đất của các cá nhân, hộ gia đình để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Hai là, về “vay vốn ưu đãi” hoặc “vay vốn thương mại” (kể cả gói 125.000 tỷ đồng) để thực hiện dự án nhà ở xã hội, HoREA đề nghị dự thảo “Nghị định quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội” cho phép chủ đầu tư được thế chấp bằng chính dự án nhà ở xã hội đó, chí ít là đối với trường hợp chủ đầu tư đã tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, bởi lẽ hiện nay, các chủ đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác mới được vay vốn tín dụng để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Ba là, về “ưu đãi về thuế”, Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội “được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế” khác với Luật Nhà ở 2014 trước đây quy định “trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán”.

Nhưng trên thực tế thì không có chủ đầu tư dự án “nhà ở xã hội để cho thuê” nào được hưởng chính sách này, bởi lẽ các Luật Thuế chỉ quy định “giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp” cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, không phân biệt “dự án nhà ở xã hội cho thuê” hoặc “dự án nhà ở xã hội cho thuê mua, bán”, nên HoREA đề nghị Bộ Xây dựng trao đổi thống nhất với Bộ Tài chính đề nghị bổ sung các Luật Thuế quy định “giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp” đối với dự án “nhà ở xã hội cho thuê” như đã quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, để khuyến khích phát triển nhiều dự án nhà ở xã hội cho thuê.

Bốn là, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính xem xét đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, nâng mức giảm trừ gia cảnh từ 11 triệu đồng lên 15 triệu đồng đối với người lao động và từ 4,4 triệu đồng lên 5,5 triệu đồng đối với người người phụ thuộc và nâng mức chịu thuế Bậc 1 lên 75 triệu đồng/năm thay vì chỉ 60 triệu đồng/năm như quy định hiện hành để phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.

Đồng thời, HoREA đề nghị dự thảo Nghị định về phát triển nhà ở xã hội quy định đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội đối với người không chịu thuế thu nhập cá nhân hoặc chịu thuế thu nhập cá nhân từ Bậc 1 trở xuống hoặc có tổng thu nhập của 2 vợ chồng không quá 25 triệu đồng/tháng, thay vì chỉ 15 triệu đồng/tháng như “dự thảo Nghị định”.

Thành Đức