HoREA: Dự án nhà ở xã hội cần được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng

“Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội”, sau đây gọi là “Dự thảo Nghị định” có một số quy định còn bất cập nên Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) góp ý thêm.

Điều chỉnh tăng mật độ xây dựng dự án nhà ở xã hội

HoREA đề nghị bổ sung điểm d (mới) khoản 1 Điều 27 “Dự thảo Nghị định” quy định “dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần” trên cơ sở “kế thừa” quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP để tăng hiệu quả sử dụng đất, tăng nguồn cung và giúp kéo giảm giá thành nhà ở xã hội nhằm thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 và góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản. 

HoREA cho rằng, với quy định “dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần” sẽ tác động làm tăng “hiệu quả sử dụng đất”, bởi lẽ với cùng một diện tích đất thì dự án nhà ở xã hội sẽ tạo được nguồn cung căn hộ cao hơn khoảng 1,5 lần nguồn cung căn hộ của dự án nhà ở thương mại.

Việc cho phép “dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần” càng chứng minh tính đúng đắn về tác động làm tăng “hiệu quả sử dụng đất” đối với trường hợp “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội” (quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 83 Luật Nhà ở 2023). 

Với quy định “dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần” sẽ tác động làm tăng nguồn cung nhà ở xã hội trên thị trường và giúp kéo giảm giá thành nhà ở xã hội do chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ nhà ở xã hội, do số lượng căn hộ nhà ở xã hội của dự án nhiều hơn (được tăng khoảng 1,5 lần).

Đặc biệt, với quy định “dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần” sẽ có tác động “khuyến khích” các doanh nghiệp thực hiện “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” để đưa các quỹ đất này tham gia thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.

Bởi lẽ, nếu không cho phép “dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần” thì các doanh nghiệp sẽ lựa chọn sử dụng các quỹ đất mà mình đang có, phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án bất động sản, nhà ở thương mại để kinh doanh thay vì làm nhà ở xã hội.

Thị trường bất động sản hiện nay vừa thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở, vừa “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp, rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, nên với quy định “dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần” sẽ có tác động tích cực góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở và kéo giảm giá nhà trên thị trường bất động sản.

Bố trí quỹ đất nhà ở xã hội có giá trí tương đương

HoREA đề nghị bổ sung cụm từ “có giá trị tương đương” với “giá trị của quỹ đất phải dành để xây dựng nhà ở xã hội của dự án” vào điểm b khoản 1 Điều 18 “Dự thảo Nghị định” quy định “trường hợp bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”.

Bởi vì, HoREA nhận thấy, việc quy định “bố trí quỹ đất nhà ở xã hội” đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật “ở vị trí khác” ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải bảo đảm nguyên tắc “có giá trị tương đương” với “giá trị của quỹ đất phải dành để xây dựng nhà ở xã hội của dự án”, không thể áp dụng “có diện tích đất ở tương đương với quỹ đất nhà ở xã hội” (hoán đổi) như quy định tại điểm b khoản 1 Điều 18 “Dự thảo Nghị định”.

Ví dụ như dự án nhà ở thương mại A có quy mô diện tích 2 ha tại phường Thạnh Mỹ Lợi, thành phố Thủ Đức được phê duyệt tỷ lệ đất ở 40% là 8.000 m2 và chủ đầu tư được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội với “20% tổng diện tích đất ở” của dự án là 1.600 m2 đất ở theo phương thức “bố trí quỹ đất nhà ở xã hội” tại phường Long Phước, thành phố Thủ Đức theo khoản 1 Điều 18 “Dự thảo Nghị định”, mà giá trị 1 m2 đất ở tại phường Thạnh Mỹ Lợi thì cao hơn rất nhiều so với giá trị 1 m2 đất ở tại phường Long Phước, nên việc “hoán đổi” 1.600 m2 đất ở tại phường Long Phước để thay thế cho 1.600 m2 đất ở tại phường Thạnh Mỹ Lợi là không sòng phẳng, gây thiệt hại cho Nhà nước.

Do vậy, không thể quy định “đổi ngang” về “diện tích” giữa “diện tích đất ở tương đương” với “quỹ đất phải dành để xây dựng nhà ở xã hội của dự án” vì không bảo đảm nguyên tắc “tương đương” về giá trị của diện tích đất “hoán đổi”.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 quy định “bố trí quỹ đất nhà ở xã hội” đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại “tại đô thị đó” đã quy định rất uyển chuyển, linh hoạt, nhưng khoản 1 Điều 18 “Dự thảo Nghị định” lại quy định “quá cứng” khi chỉ quy định “bố trí quỹ đất nhà ở xã hội” trong “cùng đô thị (cấp huyện) nơi có dự án đó”.

Do đó, HoREA đề nghị quy định “bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác” ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại “có vị trí trong cùng đô thị (ưu tiên bố trí tại cấp huyện đó hoặc cấp huyện liền kề) nơi có dự án đó” là hợp tình hợp lý và tương đồng với cơ chế, chính sách về “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 về thực hiện dự án “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”.

Thành Đức