Tháo gỡ "điểm nghẽn", thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Đây là nhận định của nhiều chuyên gia lĩnh vực pháp lý, BĐS tại Hội thảo: Tháo gỡ "điểm nghẽn" thúc đẩy thị trường BĐS phát triển do Báo Lao động tổ chức ngày 5/7.

Phát biểu khai mạc hội thảo, ông Nguyễn Đức Thành, Phó Tổng Biên tập Báo Lao Động cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế, không chỉ tác động trực tiếp và sâu rộng đến đời sống của người dân mà còn ảnh hưởng đến hoạt động của các doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy tăng trưởng và phát triển kinh tế xã hội.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường BĐS trong nước đang đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức. Những vướng mắc pháp lý, khó khăn trong tiếp cận tín dụng và các thủ tục liên quan đến giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường.

Theo ông Nguyễn Đức Thành, chúng ta cần có biện pháp kịp thời và hiệu quả để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững, góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế - xã hội.

Nhận diện rõ những 'điểm nghẽn' của thị trường bất động sản

Chia sẻ tại hội thảo, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, giai đoạn vừa qua BĐS có sự trầm lắng. Thời gian tới, khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực sẽ giúp tháo gỡ nhiều nút thắt cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, ông Điệp cho rằng, thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều "điểm nghẽn", trong đó lớn nhất hiện nay là các cơ chế chính sách chưa đồng bộ dẫn đến thực trạng cung không đủ cầu.

Các dự án không được phê duyệt, trong khi nhu cầu về nhà ở rất lớn. Hệ quả làm cho giá nhà tăng cao, nhà giá rẻ khan hiếm, khiến cho người có thu nhập thấp khó chạm tới giấc mơ an cư.

Ngoài ra, các thủ tục pháp lý phức tạp, kéo dài. Hiện nay, để làm một dự án BĐS các thủ tục chuẩn bị có thể kéo dài 3 năm, 5 năm, thậm chí có những dự án đến 15 năm. Ách tắc pháp lý là rào cản rất lớn kìm hãm đà tăng của BĐS.

Trong bối cảnh người dân đang "khát" nhà ở giá rẻ nhưng vẫn còn nhiều dự án căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, không người đến ở gây lãng phí lớn. Nguyên nhân xuất phát từ cơ chế làm nhà tái định cư, nhiều khu tái định cư được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng, đặc biệt là công ăn việc làm làm cho người đến tái định cư.

Điều này làm giảm sức hấp dẫn và gây khó khăn cho người dân trong việc di chuyển và sinh hoạt. Một số dự án tái định cư gặp vấn đề về chất lượng xây dựng như vật liệu kém chất lượng, thiết kế không hợp lý và thi công không đạt chuẩn. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến an toàn của cư dân mà còn làm giảm giá trị của các căn hộ, khiến người dân không muốn chuyển đến.

Ông Điệp khẳng định, BĐS của Việt Nam đang trong giai đoạn vàng phát triển. Tốc độ phát triển kinh tế cũng phụ thuộc vào tốc độ phát triển của thị trường BĐS. Nếu BĐS phát triển, có thể kéo theo sự phát triển của rất nhiều ngành nghề.

Ví dụ như chứng khoán, trái phiếu, tài chính, ngân hàng, sắt, thép, xi măng, nội, ngoại thất, đồ điện gia dụng, kể cả dịch vụ ăn theo. Quan trọng hơn, BĐS phát triển, mới thu hút được các nguồn lực lớn, đặc biệt là ngoại lực.

Hiện nay, mặc dù nguồn vốn FDI rất lớn nhưng cũng chỉ ngang bằng với nguồn vốn của kiều hối. Nếu không tận dụng nguồn lực của BĐS sẽ gây lãng phí lớn.

Nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý BĐS cho rằng, còn có sự không đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa; hai là, dự án nhà ở thương mại không có đất ở vẫn phải tiếp tục "chờ"; ba là, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị chi tiết 1/500 còn nhiều vướng mắc.

Thêm nhiều trợ lực về cơ chế, chính sách để thị trường bất động sản phát triển

Từ thực tế này, Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất các giải pháp tháo gỡ những "điểm nghẽn" về sự thiếu đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa.

Theo đó, đề xuất Chính phủ xem xét trình Quốc hội sửa đổi nội dung điểm (m) khoản 2 Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội theo hướng việc sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai; không phát sinh các điều kiện tuân thủ quy định sử dụng đất theo đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt.

Bổ sung quy định về điều khoản chuyển tiếp tại Nghị định số 126/2017/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định số 140/2020/NĐ-CP theo hướng: các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa, bao gồm cả trường hợp doanh nghiệp hiện nay không còn vốn của Nhà nước, nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất thì UBND tỉnh có trách nhiệm rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất của các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa.

Quy định này nhằm tháo gỡ cho rất nhiều trường hợp doanh nghiệp đã cổ phần hóa nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng đất.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn kiến nghị, khi ban hành Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ cần hướng dẫn rõ trong trường hợp doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của các địa phương nhưng không phù hợp với phương án phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất đã được phê duyệt thì sẽ xử lý thế nào.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, để thị trường BĐS phát triển cần các cơ chế chính sách đồng bộ và tạo nguồn lực, lợi ích cho doanh nghiệp, người dân, như nhà thương mại, mặc dù giá cao nhưng nếu như tạo được động lực, phân khúc này phát triển tốt. Vậy nên, việc tháo gỡ các cơ chế chính sách là quan trọng hàng đầu, bên cạnh đó phải tạo được nguồn lực cho thị trường BĐS phát triển.

Theo ông Điệp, trong bối cảnh đô thị hóa cao điểm như hiện nay, để thị trường BĐS phát triển, các bộ, ngành và các địa phương phải tập trung giải quyết, tháo gỡ ngay những "điểm nghẽn" đang còn tồn tại.

Cơ chế, chính sách phải làm thông thoáng ở tất cả các khâu, chẳng hạn thủ tục pháp lý phải nhanh, để bàn giao chủ cho đầu tư hoặc các thủ tục pháp lý để cấp sổ đỏ. Công tác định giá, đấu giá cũng cần nhanh chóng để hạ thấp giá thành và nguồn cung hàng hóa dồi dào hơn tạo được sự cân đối cung cầu.

Đồng thời, cần tạo nguồn lực cho BĐS thương mại phát triển. Nhà thương mại là xu thế chung của thời đại, đòi hỏi thông minh, nhiều tiện ích. Hiện nay, giá nhà ở thương mại ở Việt Nam so với thế giới thấp hơn rất nhiều. Tuy nhiên, mức giá này cao hơn so với thu nhập của người dân. Để phân khúc này phát triển, nên vận hành theo cơ chế thị trường.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần đảm bảo các quyền lợi của những người làm công ăn lương, những người không tiếp cận được với nhà ở thương mại. Đảng, Nhà nước và các bộ, các ngành, các địa phương cần có những chính sách thiết thực, giảm bớt những điều kiện, thủ tục pháp lý phức tạp, nới lỏng điều kiện tiếp tận nhà ở xã hội để người dân có nhà.

Ngoài ra, cần phải có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất vào mục đích xây nhà ở xã hội một cách rõ ràng và mang tính pháp lệnh, không nên đưa ra quy định chung chung. Chỉ tiêu pháp lệnh buộc các chính quyền địa phương phải thi hành và phải dành 20% quỹ đất cho nhà xã hội, đây là một yếu tố quan trọng.

Bên cạnh đó, phải dành những khu đất có đầy đủ những điều kiện hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật tốt để dành cho nhà xã hội, bảo đảm an sinh cho người dân.

Còn đối với các dự án tái định cư không có người đến ở thì có thể nghiên cứu chuyển sang nhà xã hội để tránh lãng phí, giúp tận dụng nguồn lực. Có thể áp dụng nhiều cơ chế khác nhau như đặt hàng doanh nghiệp làm nhà ở xã hội.

Vì vậy, ông Điệp đề xuất thành lập quỹ bảo lãnh cho doanh nghiệp vay ngân hàng, hiện đại bộ phận các doanh nghiệp đang rơi vào hoàn cảnh rất là khó khăn.

Thực tế, 70-80 % doanh nghiệp bất động sản đang phải "đứng im" vì không đủ điều kiện tiếp cận với ngân hàng để tiếp tục triển khai dự án. Bởi vậy, để tháo gỡ một cách kịp thời, Chính phủ cần có quỹ bảo lãnh tạo điều kiện cho những doanh nghiệp có tài sản lớn dừng hoạt động do khách quan, không đủ điều kiện vay ngân hàng.

Tại Hội thảo, các chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, BĐS cũng đã phân tích, nhìn nhận rõ thực trạng của thị trường. Đồng thời chỉ ra những khó khăn, thách thức trong phát triển thị trường BĐS hiện nay nhất là trước thời điểm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành.

Dựa trên những phân tích, nhận định, đánh giá, dự báo, các chuyên gia cũng nhận diện những "điểm sáng" của thị trường BĐS, từ đó giúp các cơ quan chức năng, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân có được sự chuẩn bị tốt nhất trước đà phục hồi, phát triển của thị trường BĐS trong nửa cuối năm 2024 và những năm tiếp theo.

Toàn Thắng