Bức tranh thị trường bất động sản Đà Nẵng

Kinh tế Đà Nẵng nhiều tín hiệu tích cực

Đà Nẵng đang nhanh chóng chuyển mình thành trung tâm kinh tế tiếp theo của Việt Nam, với hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn mở ra tiềm năng mạnh mẽ cho mở rộng đô thị, phát triển công nghiệp và bất động sản giá trị cao.

Một trong những dự án được kỳ vọng nhất là Khu Thương mại Tự do (FTZ) Đà Nẵng, được phê duyệt vào tháng 6 năm 2025 với quy mô 1.881 ha. Khu FTZ này sẽ đơn giản hóa thủ tục hải quan, áp dụng ưu đãi thuế hấp dẫn và tích hợp chặt chẽ với Cảng Liên Chiểu và Khu Công nghệ cao, nhằm hình thành hệ sinh thái liên kết cho sản xuất xuất khẩu và logistics.

Một phát triển đáng chú ý khác là Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) Đà Nẵng. Kế hoạch ba giai đoạn này sẽ bao gồm tòa tháp văn phòng rộng 27.000 m², hướng đến thu hút đầu tư và thí điểm mô hình tài sản số vào cuối năm 2025.

Từ năm 2025 đến 2027, các khu vực trọng điểm như đường Võ Văn Kiệt (6,2 ha), khu Fintech (9,7 ha) và khu đất 1,9 ha gần Công viên phần mềm số 2 sẽ được phát triển. Đến năm 2030, khu Tài chính An Đồn (62 ha) và khu lấn biển Vịnh Đà Nẵng (1.500 ha) dự kiến sẽ được triển khai.

Cảng nước sâu Liên Chiểu, dự kiến hoàn thành vào năm 2025, cũng là một công trình mang tính chuyển đổi mạnh mẽ. Công trình này sẽ giúp chuyển dịch luồng hàng hóa ra khỏi cảng Tiên Sa đang quá tải, đồng thời phục vụ vận chuyển hàng hóa khối lượng lớn từ Tây Nguyên, Lào và Đông Bắc Thái Lan. Cảng sẽ kết nối đa phương thức với các hành lang logistics.

Khu Công nghệ cao Đà Nẵng (3.656 ha) tiếp tục thu hút nhiều doanh nghiệp công nghệ cao như Universal Alloy Corporation (Mỹ), cùng các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore. Giai đoạn mở rộng thứ hai đang được triển khai, với các ưu đãi như thuê đất lên đến 50 năm và miễn thuế TNDN, biến nơi đây thành điểm đến lý tưởng cho công nghệ sạch và sản xuất tiên tiến. Khu vực xung quanh cũng ghi nhận nhu cầu tăng cao về nhà ở cho công nhân, căn hộ dịch vụ và trung tâm logistics.

Đà Nẵng đang đầu tư hơn 130 triệu USD vào việc nâng cấp sân bay, cũng như các tuyến vành đai và hệ thống giao thông thông minh, nhằm tạo nên nền tảng vững chắc cho du lịch, giao thông đô thị và thương mại liên tỉnh. Hạ tầng này đang đặt nền móng cho một quá trình chuyển đổi đô thị, kết hợp giữa công nghiệp, tài chính và đổi mới sáng tạo.

Bức tranh thị trường bất động sản Đà Nẵng

Về thị trường khách sạn, Đà Nẵng là một điểm đến du lịch sôi động, đang phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch COVID-19. Nguồn cung khách sạn từ 3 sao trở lên đạt tổng cộng 16.949 phòng trong 120 dự án.

Tỷ lệ lấp đầy tăng 3 điểm phần trăm so với nửa đầu năm và 16 điểm phần trăm theo năm, đạt mức 78%. Trong đó, khách sạn 4 sao ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao nhất với 82%, tăng 2 điểm phần trăm so với nửa đầu năm và 25 điểm phần trăm theo năm.

Giá phòng trung bình của phân khúc từ 3 sao trở lên tăng 9% so với nửa đầu năm, đạt gần 2 triệu VNĐ/phòng/đêm.

Với tám đường bay nội địa, Đà Nẵng đã đón 1,58 triệu lượt khách trong 6 tháng đầu năm 2025. Tần suất bay nội địa trung bình đạt 63 chuyến/ngày. Hiện có 17 đường bay quốc tế thường lệ đến Đà Nẵng. Trung bình mỗi ngày thành phố đón khoảng 55 chuyến bay quốc tế.

Sau sáp nhập đơn vị hành chính, Đà Nẵng trở thành một trong năm tỉnh/thành phố vận hành đồng thời hai sân bay, bao gồm Sân bay Quốc tế Đà Nẵng và Sân bay Chu Lai. Hiện Đà Nẵng đang xây sựng kế hoạch nâng cấp, mở rộng nhà ga T1 và T2, đồng thời nghiên cứu phương án liên kết giữa hai sân bay. Những nỗ lực này nhằm nâng cao năng lực vận tải hàng không, thu hút thêm du khách và thúc đẩy phát triển du lịch của thành phố.

Nguồn cung tương lai gồm 29 dự án, dự kiến sẽ cung cấp 8.418 phòng từ năm 2025 trở đi. Huyện Hòa Vang sẽ đóng góp tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung tương lai (25%), theo sau là quận Hải Châu với 24%. Các đơn vị vận hành khách sạn sắp ra mắt bao gồm TUI Hotels & Resorts, Ascott, Wyndham, Accor và Movenpick.

Về thị trường căn hộ, Đà Nẵng ghi nhận nguồn cung mới hạn chế trong giai đoạn 2021–2023, phản ánh chu kỳ phát triển trầm lắng. Từ đầu năm 2024, thị trường dần phục hồi, với đà tăng trưởng tích cực tiếp tục trong năm 2025.

Trong 6 tháng đầu năm 2025, khoảng 1.100 căn hộ mới đã được mở bán. Dự kiến, từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, thị trường sẽ có thêm khoảng 12.300 căn hộ từ 19 dự án.

Giá bán sơ cấp trung bình đạt 77 triệu đồng/m², chủ yếu bởi các dự án mới nằm tại vị trí đắc địa, do các chủ đầu tư uy tín phát triển với đầy đủ tiện ích và tiêu chuẩn bàn giao nâng cấp.

Thị trường căn hộ tiếp tục thu hút nhiều nhóm khách hàng khác nhau. Các nhà đầu tư từ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn hoạt động tích cực, đặc biệt trong phân khúc căn hộ hạng A. Trong khi đó, nhóm khách hàng địa phương ưu tiên các dự án tầm trung, vị trí thuận tiện để an cư lâu dài.

Việc sáp nhập hành chính tỉnh Quảng Nam vào thành phố Đà Nẵng gần đây đánh dấu một sự chuyển biến quan trọng trong bức tranh nhà ở khu vực. Để bảo đảm tăng trưởng bền vững, cần có sự điều chỉnh đồng bộ trong quy hoạch đô thị, phát triển hạ tầng và chính sách nhà ở nhằm cân bằng nguồn cung, tăng cường kết nối và duy trì chất lượng sống đô thị tổng thể.

Về thị trường biệt thự/liền kề, trong 6T/2025, chỉ có 24 căn từ hai dự án đang mở bán. Tổng nguồn cung đạt 41.989 căn đến từ 34 dự án. Thị trường có xu hướng tập trung vào sản phẩm đất nền, chiếm tới 91% tổng nguồn cung. Nguồn cung nhà xây sẵn đến từ 18 dự án, trong đó shophouse chiếm tỷ trọng lớn nhất (52%), tiếp theo là biệt thự (36%) và nhà liền kề (13%).

Các quỹ căn còn lại với giá bán cao đến từ các dự án chất lượng, dẫn đến mặt bằng giá sơ cấp cao và chênh lệch lớn giữa giá sơ cấp và thứ cấp. Giá sơ cấp trung bình của sản phẩm có xây đạt khoảng 207 triệu VNĐ/m² đất, trong khi đất nền đạt 54 triệu VNĐ/m² đất. Trong khi đó, giá thứ cấp trung bình của nhà có xây ở mức 58 triệu VNĐ/m² đất, còn đất nền khoảng 41 triệu VNĐ/m² đất.

Thị trường ghi nhận nhu cầu tích cực, với hiệu suất tốt tại tất cả các dự án hiện hữu. Gần như toàn bộ biệt thự và shophouse đã được hấp thụ (99%), trong khi nhà liền kề đã được bán hết hoàn toàn.

Trong năm 2025, ba dự án hiện hữu dự kiến sẽ cung cấp khoảng 400 căn. Từ năm 2026 trở đi, thị trường dự kiến sẽ đón nhận khoảng 10.489 căn/lô. Sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn mang lại triển vọng tích cực cho thị trường nhà thấp tầng. Đáng chú ý, Vingroup sẽ giới thiệu đại dự án mới – Vinhomes Làng Vân – với quy mô hơn 500 ha, được kỳ vọng sẽ thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển phân khúc nhà thấp tầng tại Đà Nẵng.

Về thị trường condotel, tính đến nửa đầu năm 2025, Đà Nẵng tiếp tục dẫn đầu khu vực về nguồn cung căn hộ khách sạn (condotel) với 6.049 căn đến từ 15 dự án. Trong thị trường sơ cấp, chỉ ghi nhận hai dự án là Center Point Đà Nẵng và Movenpick Đà Nẵng (hiện đang tạm dừng), cung cấp tổng cộng 190 căn. Phần lớn nguồn cung condotel của thành phố - 5.859 căn - hiện là nguồn cung thứ cấp.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 97%, tuy nhiên dự án sơ cấp duy nhất đang mở bán chỉ ghi nhận mức hấp thụ khiêm tốn ở mức 41%. Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp tại Đà Nẵng hiện ở mức 58 triệu đồng/m², trong khi thị trường thứ cấp có giá thấp hơn, khoảng 53 triệu đồng/m².

Thị trường condotel Đà Nẵng đã rơi vào trạng thái đóng băng từ năm 2019, khi các vướng mắc pháp lý kéo dài và niềm tin của nhà đầu tư vào các chương trình cam kết lợi nhuận suy giảm mạnh. Tuy nhiên, về mặt chính sách, những tín hiệu tích cực đã xuất hiện: Luật Nhà ở 2023 chính thức công nhận quyền sở hữu condotel, trong khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP cụ thể hóa các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận. Những bước đi này đang dần tháo gỡ nút thắt pháp lý, tạo nền tảng cho thị trường khởi sắc trở lại.

Hành lang pháp lý được làm rõ đang mở đường cho nguồn cung mới dần tái khởi động, dù còn thận trọng, được hỗ trợ từ đà phục hồi tích cực của ngành du lịch.

Trong năm 2025, thị trường dự kiến chào đón 264 căn từ dự án Nobu Residences - hiện đang nhận giữ chỗ. Giai đoạn sau năm 2025, Đà Nẵng được kỳ vọng sẽ bổ sung thêm khoảng 13.160 căn condotel, tạo lực đẩy đáng kể cho nguồn cung tương lai. Một loạt dự án nổi bật đang được lên kế hoạch phát triển bao gồm: THAT Project, Olalani Giai đoạn 2, Wyndham Soleil Block A2 và tổ hợp condotel DIFF Complex..

Về thị trường biệt thự biển, trong nửa đầu năm 2025, có 18 dự án cung cấp tổng cộng 1.315 căn. Mười hai dự án đã được bán hết, sáu dự án sơ cấp còn lại cung cấp tổng cộng 389 căn biệt thự. Chỉ có dự án Fusion Resort & Villas Đà Nẵng hiện đang bán.

Trên thị trường sơ cấp, các sản phẩm có mức giá dưới 30 tỷ đồng đã biến mất, trong khi các sản phẩm ở mức 40 tỷ đồng chiếm ưu thế. Trong khi đó, thị trường thứ cấp cho thấy sự ổn định, với mức tăng giá mang lại lợi suất tốt cho nhà đầu tư. Từ năm 2021, giá trung bình trên thị trường thứ cấp đã tăng 8% mỗi năm.

Sau khi sáp nhập với Quảng Nam, Đà Nẵng hiện sở hữu đường bờ biển dài nhất Việt Nam, kéo dài hơn 215 km. Hành lang du lịch liên tục từ Sơn Trà đến Chu Lai đang hình thành như một cực tăng trưởng mới, gia tăng sức hút của thành phố đối với các nhà đầu tư bất động sản ven biển.

Từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2026, thị trường sẽ đón nhận thêm 372 căn biệt thự từ ba dự án lớn: Fantaseas Villa (BRG), Nam Ô Resort (Trung Thủy), và Mandarin Oriental Đà Nẵng (Nam Khang). Sự bổ sung này không chỉ mở rộng nguồn cung mà còn góp phần định hình lại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp tại khu vực ven biển miền Trung.

Song song với đó, chính quyền thành phố đã đề xuất gia hạn thời hạn pháp lý cho một số dự án chậm tiến độ hoặc chưa hoàn thiện, bao gồm Sơn Trà Resort & Spa, InterContinental Bãi Bắc và Khu du lịch Bãi Bụt. Nếu đề xuất này được thông qua, nguồn cung đang bị đình trệ có thể được tái khởi động, từ đó khơi thông dòng vốn đầu tư, củng cố niềm tin thị trường và tạo lực đẩy cho quá trình phục hồi của phân khúc biệt thự ven biển.

Minh Ngọc