Thách thức nguồn cung của thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM
Bất động sản - Ngày đăng : 09:37, 09/07/2026
Dữ liệu của Savills cho thấy căn hộ hạng C từ chỗ từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trước năm 2020 tại Hà Nội và TP.HCM, đến nay đã sụt giảm nghiêm trọng; trong Quý I/2026, Hà Nội không ghi nhận nguồn cung hạng C mới, còn tại TP.HCM phân khúc này chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp.
Trong bối cảnh đó, việc phát triển mạng lưới đường sắt đô thị theo mô hình TOD được đánh giá là một phương thức hỗ trợ tái cấu trúc không gian đô thị. Thực tế, UBND TP.HCM đã phê duyệt ranh giới quy hoạch 5 khu TOD với tổng diện tích gần 940 ha dọc tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), trải dài qua các khu vực từ ga Bến Thành, Tao Đàn đến ga Tham Lương. Việc lập quy hoạch này được thực hiện nhằm áp dụng các cơ chế theo Nghị quyết 188 của Quốc hội và Nghị quyết 38 của HĐND TP.HCM, hướng tới mục tiêu khai thác quỹ đất quanh ga và phát triển đô thị mật độ cao.
Theo phân tích từ chuyên gia Savills, hiệu quả của mô hình TOD cần được đánh giá dựa trên khả năng tiếp cận thực tế của người dân bên cạnh việc tập trung vào xác định ranh giới hay khía cạnh gia tăng giá trị đất.
Nếu không đi kèm các cơ chế điều tiết phù hợp, xu hướng tăng giá bất động sản quanh các nhà ga có thể vô tình đẩy nhóm đối tượng có nhu cầu sử dụng giao thông công cộng cao nhất, bao gồm người lao động và tầng lớp trung lưu ra xa khỏi các khu vực hạ tầng này. Để TOD thực sự trở thành công cụ hỗ trợ mục tiêu an cư, các khu vực TOD cần được triển khai đồng thời trên ba trụ cột: quy hoạch khu đô thị hỗn hợp tích hợp nhà ở vừa túi tiền trong bán kính đi bộ 300-500m, cơ chế tài chính tạo động lực cho tư nhân (như thưởng hệ số sử dụng đất FAR Bonus), và quản lý khai thác đất đai gắn liền với các tiêu chí công ích.
Theo bà Bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, "Thách thức hiện nay không còn là có nên làm TOD hay không, mà là làm thế nào để triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai. Nếu được thực hiện đúng hướng, TOD có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng nhất để giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong 10 đến 20 năm tới."