Góp ý về quy định bán lại nhà ở xã hội: Cân bằng giữa ngăn chặn trục lợi và bảo đảm quyền lợi người mua

Tháo gỡ bất hợp lý trong việc "bán lại" NƠXH sau 5 năm

Theo Dự thảo hiện tại, người mua NƠXH sau thời hạn 5 năm khi bán lại chỉ được bán cho đối tượng thuộc diện mua NƠXH với giá tối đa bằng "giá gốc" hợp đồng với chủ đầu tư. HoREA chỉ ra rằng quy định này khiến người bán chịu thiệt hại lớn vì không được tính các chi phí thực tế như lãi vay tín dụng, vốn tự có ứng trước (gần 30%) hay yếu tố trượt giá CPI.

Do đó, HoREA đề xuất:

• Trong thời hạn 05 năm: Cho phép chuyển nhượng hợp đồng cho đối tượng đủ điều kiện hoặc chủ đầu tư, với mức giá được tính toán hợp lý gồm giá gốc cộng với chi phí lãi vay, vốn ứng trước và trượt giá CPI hằng năm.

• Sau thời hạn 05 năm: Người mua NƠXH (đã có Giấy chứng nhận hoặc chưa có) được quyền bán lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nhằm đảm bảo trọn vẹn quyền lợi "ưu đãi một lần trong đời". Về nghĩa vụ tài chính, HoREA đề xuất chọn phương án bên bán phải nộp tiền sử dụng đất để tạo sự công bằng giữa nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư, đồng thời tái tạo nguồn quỹ đất phát triển NƠXH cho các thế hệ sau.

Tăng "bộ lọc ảo", siết chặt điều kiện cư trú từ "đầu vào"

Để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, người không có nhu cầu ở thực "lách luật" hoặc mua NƠXH rồi bán chui trục lợi chênh lệch giá, HoREA đề xuất bổ sung điều kiện về cư trú:

• Người mua phải có đăng ký thường trú hoặc tạm trú từ 1 năm trở lên tại tỉnh, thành phố có NƠXH.

• Sau khi mua, bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại căn nhà đó.

Đồng thời, HoREA đề xuất giao Công an cấp xã xác nhận điều kiện cư trú để tăng cường kiểm soát, kết hợp cùng hệ thống dữ liệu số (VNeID) để đảm bảo mỗi người chỉ được thụ hưởng chính sách NƠXH "01 lần trong đời". Trường hợp phát hiện sai phạm hoặc không đúng đối tượng, cần kiên quyết thu hồi hoặc cưỡng chế thu hồi nhà.

Đảm bảo sức mua thị trường và động lực phát triển 1 triệu căn hộ NƠXH

HoREA cảnh báo nếu siết chặt việc bán lại theo giá thị trường, người dân sẽ e ngại mua NƠXH do sợ bị lỗ vốn và hạn chế quyền định đoạt tài sản (thậm chí khó thế chấp vay vốn ngân hàng). Điều này sẽ làm sụt giảm sức mua, khiến doanh nghiệp thiếu dòng tiền, ảnh hưởng nghiêm trọng đến mục tiêu hoàn thành Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021-2030.

Từ thực tiễn đó, HoREA kiến nghị Hoàn thiện khung pháp lý theo hướng linh hoạt, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, tạo động lực bền vững cho thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới.

Hoàng Anh