Giải pháp nào để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với dự án dân cư?

Dưới góc độ của cơ quan quản lý nhà nước, ông Phan Văn Cường – Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai trực Sở Tài Nguyên Môi Trường tỉnh Long An có bài tham luận “Thực trạng và giải pháp thực hiện điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với dự án khu dân cư, đô thị trên địa bàn tỉnh Long An” tại Hội thảo Khoa học Quản lý Đất đai & Bất động sản do Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản thuộc Đại học Nông lâm TP.HCM tổ chức. Xin điểm qua một số ý nổi bật của bài tham luận.
Thực trạng các dư án dân cư tại Long An
Các dự án dân cư trên địa bàn tỉnh Long An đã bắt đầu thực hiện từ nhiều năm trước đây, cùng với đó là sự thay đổi của Luật đất đai 2003 & Luật đất đai 2014 nên các dự án dân cư đã được đầu tư không có sự đồng nhất do sự thay đổi về quy định xây dựng qua từng thời kỳ.
Thực trạng đang rất phổ biện hiện nay, sau khi nhận chuyển nhượng lô nền, người dân chưa xây dựng nhà ở (thực tiễn tỷ lệ người dân xây dựng nhà ở tại các khu dân cư rất thấp dưới 30%) nên hệ thống xử lý nước thải tập trung, hạ tầng xã hội đều chưa được đầu tư hoàn chỉnh.
Còn chủ đầu tư dự án chưa thực hiện hoàn chỉnh hạ tầng theo phê duyệt với các lý do sau: việc đầu tư công trình này chưa cần thiết, cấp bách do khu vực lân cận, xung quanh dự án đã có các công trình đã được Nhà nước đầu tư đáp ứng yêu cầu; khi đầu tư công trình hạ tầng xã hội không đưa vào sử dụng sẽ gây lãng phí cho nhà đầu tư và xã hội.
Tính đến cuối năm 2021, tỉnh Long An đã có 21 dự án với tổng số lô nền 17.949. Trong đó, 19 dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê theo hình thức phân lô như Khu dân cư (KDC) Tây Sài Gòn, KDC Lago Centro City, KDC Đức Hòa Hạ, KDC Trần Anh Riverside, KDC Trung tâm Thắng Lợi Gò Đen, KDC Thái Sơn, KDC Thương mại Dịch vụ Phúc An…; 2 dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê như Khu nhà ở kinh doanh Bella Villa, KDC Hòn Ngọc Bên Sông. Chủ đầu tư đã đề nghị xem xét giải quyết thủ tục chuyển quyền quyền sử dụng đất cho người dân theo hình thức phân lô, bán nền để tự xây dựng nhà ở.
Qua quá trình triển khai thực hiện đã cơ bản giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan theo quy định tại Khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.

Giải pháp thực hiện điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện đầu tư dự án dân cư trên địa bàn tỉnh, thực hiện giải quyết chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các dự án dân cư theo hình thức phân lô, bán nền. Long An đưa ra giải pháp thực hiện ràng buộc việc đầu tư kết cấu hạ tầng (bao gồm: hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thương mại dịch vụ) vừa phù hợp với quy định tại Khoản 17 Điều 1Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ và vừa mang tính tháo gỡ đối với các dự án khu dân cư trên địa bàn tỉnh.
   Một là, chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật với phần diện tích đất đã được UBND tỉnh giao đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Riêng đối với nhà máy xử lý nước thải tập trung phải hoàn thành việc xây dựng hạ tầng cơ bản, khi người dân xây dựng nhà ở lấp đầy 30% số lô nền theo quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm lắp đặt, vận hành hoạt động chính thức nhà máy xử lý nước thải. Giao UBND cấp huyện có trách nhiệm xác nhận việc hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
   Hai là,ngoài điều kiện nêu trên, chủ đầu tư phải đảm bảo việc đầu tư công trình hạ tầng xã hội của toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt như sau:
Trường hợp UBND cấp huyện kiểm tra, có ý kiến bằng văn bản về tính cần thiết phải đầu tư công trình hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện…), chủ đầu tư phải có trách nhiệm đầu tư xây dựng hoàn thành 100% công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt và được cơ quan thẩm quyền xác nhận bằng văn bản. Sau đó, cơ quan thẩm quyền xem xét giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định
Còn trường hợp chưa có nhu cầu cấp thiết về các vấn đề y tế, giáo dục, thương mại,…Chủ đầu tư vẫn phải tiếp tục đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội, có văn bản cam kết giữ lại chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng số lô nền đất tối thiểu 40% số lô nền của dự án. Sau khi xong thủ tục, cơ quan thẩm quyền xem xét giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tách thửa, phân lô, bán nền còn lại theo quy định
   Ba là, chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ số lô nền của dự án khi đã đảm bảo điều kiện theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 và Khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020 NĐ-CP ngày 28/1/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và quy định của pháp luật có liên quan.

Tuấn Anh