Giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản
Bất động sản - Ngày đăng : 14:56, 01/09/2022
Các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản
Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia đã đưa ra các nhận định về các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tại tọa đàm do Tạp chí Doanh nhân Việt Nam kết hợp với Vietnambiz, Vietnammoi tổ chức mới đây. Trong đó, vốn từ tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán ngày càng bị thu hẹp.
Vốn tín dụng ngân hàng là nguồn vốn có mức độ rủi ro trung bình, lãi suất trung bình, điều kiện tín dụng rất chặt chẽ, kể cả quy trình tín dụng cho đến khế ước giải ngân, quản lý mục đích sử dụng vốn, quản lý nợ… và đặc biệt là phải có tài sản thế chấp và quản lý tài sản thế chấp.
Trong điều kiện giá cả thị trường bất động sản ổn định, nguồn vốn này có rủi ro khá thấp. Trái lại nếu thị trường biến động, cả theo chiều tăng giá hoặc giảm giá, hoặc biến động tăng giảm mạnh của lãi suất trong khi Việt Nam chưa có công cụ phái sinh lãi suất thì rủi ro có thể khá lớn cho cả ngân hàng và doanh nghiệp.
Tuy nhiên do nguồn vốn dài hạn của ngân hàng rất hạn chế nên kỳ hạn cho vay không đủ dài, lãi suất tương đối cao, cộng với các quy định chặt chẽ về mục đích sử dụng vốn, các khế ước giải ngân và giao dịch đảm bảo, khiến cho nhiều doanh nghiệp e ngại tiếp cận nguồn vốn này, nhất là trong điều kiện các thủ tục pháp lý về dự án chậm trễ và thời gian ân hạn của khoản vay không nhiều.
Vốn từ trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) là nguồn vốn có rủi ro cao hơn tín dụng ngân hàng và vì thế, lãi suất cũng cao hơn. Ưu thế của TPDN là quy trình đơn giản hơn, không bị kiểm soát mục đích sử dụng vốn và quản lý nợ chặt chẽ như tín dụng ngân hàng, và đặc biệt là có khả năng “đảo nợ” để kéo dài kỳ hạn trái phiếu, điều mà tín dụng ngân hàng không thể giải quyết được đối với các khoản vay lớn.
Nếu doanh nghiệp có kế hoạch tài chính tốt, quản lý chặt chẽ tiến độ của dự án thì TPDN có thể trở thành nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng, nhất là đối với các doanh nghiệp bất động sản.
Trong những năm gần đây, quy mô thị trường TPDN có tốc độ tăng trưởng khá cao, khoảng 30-35%/ năm. Giả sử dư nợ TPDN toàn nền kinh tế hiện tại là 1,4 triệu tỷ đồng, với tốc độ tăng 35%/ năm (nghĩa là sau 2 năm tăng gấp đôi, sau 6 năm tăng gấp 8 lần), thì đến năm 2028 thị trường này sẽ có quy mô lên tới 11,2 triệu tỷ đồng. Trong đó, 60% dùng cho bất động sản, đủ đáp ứng nhu cầu vốn phát triển dự án mà không cần tới tín dụng ngân hàng. Trong kịch bản này, tín dụng ngân hàng khi đó chỉ dành cho vay người mua nhà là chủ yếu.
Tuy nhiên, TPDN bất động sản đang đứng trước rủi ro lớn sau các vụ việc đơn lẻ gần đây như vụ Tân Hoàng Minh và sự chậm trễ của việc bổ sung sửa đổi Nghị định 153. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, trong 7 tháng đầu năm, tổng khối lượng phát hành TPDN ước gần 200 nghìn tỷ, mà chủ yếu đối tượng phát hành là các ngân hàng (gần 105 nghìn tỷ, tương đương 52,5%). TPDN bất động sản ước chỉ khoảng gần 45 nghìn tỷ đồng, tương đương 22,5%.
Sự chững lại đáng lo ngại của thị trường TPDN bất động sản khiến cho nhiều dự án không được tiếp tục triển khai, nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn (ước khoảng 120 nghìn tỷ TPDN đáo hạn trong năm nay và 360 nghìn tỷ trong giai đoạn 2022-2024, theo KBSV). Nói cách khác, một bộ phận lớn doanh nghiệp bất động sản có thể đối diện nguy cơ vỡ nợ TPDN. Rủi ro có thể khá lớn cho toàn bộ thị trường bất động sản nói riêng và toàn bộ thị trường tài chính nói chung bao gồm cả thị trường chứng khoán và hệ thống ngân hàng.
Vốn từ thị trường chứng khoán là nguồn cứu cánh của một số doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn đã lên sàn trong những năm qua, tuy nhiên đang giảm sút do giá cổ phiếu xuống thấp và thanh khoản thấp. Trong thời kỳ giá cổ phiếu tăng, đây là dòng tiền dương bổ sung quan trọng vào cân đối dòng tiền của một số tập đoàn lớn, đặc biệt là tập đoàn bất động sản. Nếu thị trường chậm hồi phục cộng với thị trường TPDN đình trệ, giải ngân vốn đầu tư công chậm không đủ lan tỏa thì nguồn vốn bất động sản sẽ gặp khó khăn lớn.
Giải pháp để thị trường bất động sản phát triển bền vững
Cũng tại tọa đàm, Tiến sĩ Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia đã đưa ra các giải pháp góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững, an toàn và lành mạnh. Về phía quản lý nhà nước (QLNN) cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; cần kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được các cơ hội mới; cần nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, quan tâm rủi ro hệ thống tài chính; cần chú trọng điều tiết cung – cầu BĐS. Ngoài ra, còn phải tiếp tục kiểm soát tình trạng sốt BĐS đất nền, đầu cơ, thao túng giá…Đẩy nhanh đầu tư công, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân…
Theo TS. Cấn Văn Lực, QLNN cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa đổi Nghị định 153 và Nghị định 156 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán. Đồng thời rà soát Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp, quy định cần thiết có xếp hạng tín nhiệm.
QLNN cần có quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp; phân nhóm TPDN. Ngoài ra, cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt: quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs), cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS…
QLNN cần có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp (cần minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập hợp lý..); thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.
Còn với doanh nghiệp, ngoài tín dụng, cần lưu tâm và linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…).
Doanh nghiệp cần hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết….
Doanh nghiệp huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, cần quan tâm quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỷ giá, dòng tiền…)