HoREA đề nghị không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn

Những bất cập khi quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn

Hiện nay, cả nước có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng TP.HCM có hơn 1.550 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà (block) với hàng trăm ngàn căn hộ nhà chung cư, trong đó có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975.
Bên cạnh đó, nếu quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” theo Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) áp dụng kể từ ngày Luật này có hiệu lực, theo thời gian sẽ ngày càng có nhiều căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn, dẫn đến thực tế Nhà nước vẫn phải “nặng gánh” quản lý cả 02 loại nhà chung cư sở hữu không có thời hạn và sở hữu có thời hạn.

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền, rồi chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà chung cư và thực hiện xử lý theo quy định tại khoản 3 Điều này” dẫn đến “bất cập” là “quyền sở hữu nhà chung cư” lại phụ thuộc vào “kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền”.  Trong lúc “quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn” hoặc “quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn” được xác lập thông qua“Hợp đồng mua bán nhà chung cư” được giao kết theo quy định của pháp luật về dân sự, về nhà ở, về kinh doanh bất động sản.                                                                                                Ngoài ra, Thông tư số 12/2012/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã có quy định “tuổi thọ nhà chung cư” là công trình cấp đặc biệt, cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm; công trình cấp II có niên hạn sử dụng từ 50 - 100 năm; công trình cấp III có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm; công trình cấp IV có niên hạn sử dụng dưới 20 năm. Còn Thông tư 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định “nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán đảm bảo tuổi thọ thiết kế tối thiểu 50 năm” , trên thực tế  đa số nhà chung cư được xây dựng mới trong vài chục năm qua chủ yếu thuộc công trình cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm.

Tại khoản 4 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tồn tại bất cập như sau: Các nhà chung cư được tiếp tục công nhận sở hữu không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài mà phải phá dỡ để xây dựng lại. Sau khi xây dựng, nhà chung cư này chỉ được công nhận quyền sở hữu có thời hạn.

HoREA đề nghị không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn

Chúng ta không nên chỉ vì “khó khăn, vướng mắc” trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng nặng hiện nay mà lại quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn. 
HOREA cho biết, một số “vướng mắc, khó khăn” trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng nặng hiện nay có nguyên nhân “gốc rễ” như sau: chưa bồi thường, hỗ trợ cho các chủ sở hữu nhà chung cư đúng giá thị trường; chưa bảo đảm cho các chủ sở hữu nhà chung cư được tái định cư tại chỗ, hoặc tự tạo lập được nơi ở mới thật thỏa đáng với số tiền đã được bồi thường; chưa cung cấp đầy đủ thông tin về dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để các chủ sở hữu nhà chung cư hiểu rõ để thương thảo đi đến đồng thuận.
HoREA nhận thấy, trong các năm qua đã có một số doanh nghiệp bất động sản tư nhân tự thương lượng, thỏa thuận dẫn đến đồng thuận với tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư để mua lại toàn bộ khu nhà chung cư theo giá thị trường, để lập dự án đầu tư xây dựng khu chung cư phức hợp. Đây là phương thức hiệu quả, có lợi cho tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp.
Trường hợp nhà chung cư này hết thời hạn sử dụng (hết tuổi thọ) hoặc bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng, cần phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP có tính khả thi cao và mới có hiệu lực thi hành từ tháng 09/2021, để bảo đảm và tôn trọng “quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng” của các chủ sở hữu nhà chung cư.
Do vậy, nếu quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” thì có thể tác động đến tâm lý của nhiều người trong xã hội muốn được sở hữu nhà ở vĩnh viễn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài dẫn đến thay đổi hành vi, không lựa chọn mua nhà chung cư nữa để chuyển sang mua nhà ở thấp tầng hoặc mua nền nhà.
Qua đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn áp dụng đối với tất cả nhà chung cư xây dựng sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành, còn đối với các nhà chung cư có trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành được sở hữu không có thời hạn.