Luật Nhà ở 2023 có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua, kể từ Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014. HoREA nêu ra một số quy định điển hình sau đây:
Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Như Khoản 2 Điều 32 và khoản 3 Điều 36 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, còn được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Hoặc nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai đã dẫn chiếu về Luật Đất đai là rất chính xác, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và đã khắc phục được “bất cập” của điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định “chỉ định chủ đầu tư” và “hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” đã “vênh” với các quy định của Luật Đất đai 2013.
Quy định chặt chẽ về việc phát triển nhà chung cư mini
Về “phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê”(còn gọi là “nhà chung cư mini”), Điều 57 Luật Nhà ở 2023 đã quy định rất chặt chẽ để đảm bảo năng lực của nhà đầu tư là cá nhân như sau:
- Phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
- Phải chấp hành quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy.
- Việc bán, cho thuê, cho thuê mua phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Người mua nhà tại các “nhà chung cư mini” được cấp Giấy chứng nhận.
- Việc quản lý vận hành phải thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và đã quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, thanh tra của Ủy ban nhân dân các cấp để vừa bảo đảm an toàn, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của cư dân sinh sống tại các “nhà chung cư mini”, vừa tăng cường trách nhiệm của chính quyền địa phương đối với các trường hợp nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ.
Những quy định về thời hạn và cải tạo nhà chung cư
Với Điều 58 Luật Nhà ở 2023 không quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” mà chỉ quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư” đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư. Đồng thời, với các quy định tại Chương V Luật Nhà ở về “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” vẫn có đầy đủ các cơ chế, chính sách, biện pháp để thực hiện việc “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” khi nhà chung cư đã hết “thời hạn sử dụng” hoặc bị xuống cấp hư hỏng, nguy hiểm cho người sử dụng.
Điều 63 Luật Nhà ở 2023 quy định “cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”. Trong đó có cơ chế ưu đãi “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bao gồm: diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội và công trình khác, kể cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” đã “luật hóa” quy định cơ chế ưu đãi “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” mà trước đây đã được quy định tại các Nghị định số 101/2015/NĐ-CP và Nghị định 69/2021/NĐ-CP nhưng chưa áp dụng được trên thực tế.
Khoản 3 Điều 64 Luật Nhà ở 2023 về “yêu cầu về quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” quy định “Căn cứ danh mục, địa điểm có nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định của Luật này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giải pháp quy hoạch xây dựng lại cả khu chung cư hoặc giải pháp quy gom để thực hiện xây dựng lại một số nhà chung cư trên cùng địa bàn cấp xã, cấp huyện hoặc cấp huyện lân cận nhằm bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị”.
Trong đó đã “luật hóa” quy định của Nghị định 69/2021/NĐ-CP về “giải pháp quy gom để thực hiện xây dựng lại một số nhà chung cư trên cùng địa bàn cấp xã, cấp huyện hoặc cấp huyện lân cận” là rất cần thiết, phù hợp với nhu cầu và nguyện vọng của người dân muốn được tái định cư tại chỗ trên cùng địa bàn cấp xã, cấp huyện hoặc cấp huyện lân cận để phù hợp với cuộc sống và sinh kế của mình.
.png "Operating mini app Zalo: New efforts in digital transformation of Ba Ria - Vung Tau")
