Bất động sản Bình Dương 2025: Tăng trưởng bền vững hay bong bóng cục bộ?

Giá bán tăng vọt, chung cư dẫn dắt thị trường

Trong quý I/2025, giá rao bán bất động sản tại Bình Dương đã tăng gần 700% so với cùng kỳ năm 2015 – mức tăng cao nhất trong các tỉnh vệ tinh của TP.HCM. Riêng giá bán chung cư trong 10 năm qua đã tăng tới 112%, đạt khoảng 45 triệu đồng/m² – cao gấp đôi so với năm 2016.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, mức giá chung cư hiện tại tại các khu vực như Dĩ An, Thuận An đã tiệm cận với các quận ngoại vi của TP.HCM, trong khi mức giá vẫn còn dư địa tăng do hạ tầng và nhu cầu thực tiếp tục mở rộng.

Đặc biệt, các khu vực có nhiều khu công nghiệp như Thuận An, Dĩ An không chỉ thu hút lực lượng lao động nhập cư, mà còn có lượng lớn chuyên gia nước ngoài làm việc lâu dài, tạo ra nhu cầu thuê và mua căn hộ tăng mạnh. Đó cũng là lý do phân khúc chung cư trở thành "đầu tàu" dẫn dắt thị trường trong năm nay.

Nguồn cung dồi dào, giao dịch sôi động

Trong quý I/2025, Bình Dương ghi nhận lượng sản phẩm mở bán mới lên đến gần 12.000 căn – cao nhất trong các tỉnh miền Nam, chiếm 49% tổng nguồn cung toàn vùng, vượt cả TP.HCM. Tỷ lệ tiêu thụ đạt hơn 60%, trong đó phân khúc chung cư chiếm ưu thế rõ rệt. Dữ liệu khảo sát từ 307 môi giới tại Bình Dương cho thấy, loại hình chung cư là phân khúc có tỷ lệ chốt giao dịch cao nhất, chiếm tới 41%, vượt xa các loại hình khác như đất nền (22%), nhà phố (17%) hay biệt thự (5%).

Thị trường cũng chứng kiến sự gia nhập của nhiều chủ đầu tư lớn như Gamuda Land (Artisan Park), Phát Đạt (Thuận An 1), CapitaLand (Sycamore), Đất Xanh Group… với các dự án quy mô từ vài trăm đến hàng ngàn căn hộ. Đây là tín hiệu cho thấy niềm tin của doanh nghiệp vào sức bật của thị trường.

Hạ tầng phát triển, thu hút đầu tư

Sự bứt phá của thị trường bất động sản Bình Dương không thể tách rời các dự án hạ tầng trọng điểm. Trong năm 2025, hàng loạt công trình như cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, nâng cấp Quốc lộ 13, đường vành đai 3 và 4, tuyến metro số 1 kéo dài đến Dĩ An – Thuận An đang được đẩy nhanh tiến độ.

Đặc biệt, tuyến Metro số 1 nối Bến Thành đến Thủ Dầu Một có tổng vốn đầu tư hơn 54.000 tỷ đồng, được kỳ vọng sẽ thay đổi căn bản diện mạo và kết nối đô thị vùng. Theo đánh giá của chuyên gia, sự cộng hưởng giữa hạ tầng giao thông và sự phát triển của các khu công nghiệp đang tạo ra một chuỗi giá trị liên hoàn cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, thông tin về khả năng sáp nhập hành chính TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu để hình thành "siêu đô thị vùng Đông Nam Bộ" cũng là động lực lớn thúc đẩy giá trị đất đai, đặc biệt ở các khu vực giáp ranh như Thuận An, Dĩ An.

Thách thức từ sự phân hóa và cạnh tranh

Dù thị trường đang trên đà phục hồi mạnh mẽ, nhưng Bình Dương cũng phải đối mặt với nhiều thách thức tiềm ẩn. Sự phát triển không đồng đều giữa các khu vực đang tạo ra độ lệch về thanh khoản và giá trị đầu tư. Trong khi Dĩ An và Thuận An trở thành tâm điểm nhờ hạ tầng kết nối và dân cư đông đúc, thì các khu vực như Bến Cát, Bàu Bàng lại ghi nhận tỷ lệ hấp thụ chậm, lượng tin rao vãng khách.

Ngoài ra, cấu trúc nguồn cung đang có dấu hiệu mất cân đối khi hơn 65% dự án rơi vào phân khúc dưới 35 triệu đồng/m², dẫn đến thiếu hụt sản phẩm cao cấp phục vụ nhóm chuyên gia, người có thu nhập cao – vốn là lực lượng chi tiêu bền vững. Theo khảo sát, dù có tới 45.000 chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp, nhưng phần lớn vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm căn hộ cao cấp để thuê hoặc mua.

Kết luận

Thị trường bất động sản Bình Dương trong quý I/2025 đang trong giai đoạn "hừng sáng", với những chỉ số tăng trưởng ấn tượng cả về giá, nguồn cung và lực cầu. Tuy nhiên, để duy trì đà tăng trưởng này trong trung và dài hạn, cần có sự điều tiết hợp lý từ cơ quan quản lý và chiến lược linh hoạt từ phía doanh nghiệp.

Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt, lợi thế về giá rẻ không còn là “bài tẩy” duy nhất. Thị trường cần nhiều hơn những sản phẩm có thiết kế tối ưu, tiện ích đầy đủ và vị trí chiến lược. Đặc biệt, cần đa dạng hóa nguồn cung nhằm tránh sự lệch pha giữa kỳ vọng người mua và thực tế sản phẩm. Bình Dương, nếu duy trì được tốc độ phát triển hiện tại và cải thiện những điểm nghẽn, hoàn toàn có thể vươn lên thành một cực tăng trưởng bất động sản trọng điểm phía Nam trong giai đoạn 2025–2030.

----------------------------

Bài viết có tham khảo tài liệu “Toàn cảnh thị trường BĐS Bình Dương Q1/2025”