Đi tìm lời giải cho bài toán phát triển nguồn cung nhà ở xã hội

Tại Hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp được Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì vào ngày 1/8/2022, các tập đoàn bất động sản như Him Lam, Bitexco, Novaland, Vingroup, Sungroup, Becamex … đã cam kết đồng hành cùng chính phủ để xây dựng nhà ở xã hội.
Từ cam kết đồng hành đến việc hiện thực hóa mong muốn xây dựng 1,2 triệu căn nhà ở xã hội là một việc rất khó khăn, nếu không có sự phối hợp đồng bộ giữa tất cả các bên liên quan. Với góc độ là Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HUBA), ông Lê Hoàng Châu có cơ hội tiếp xúc và làm việc với rất nhiều doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản, hiểu được những khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải, ông đã nhìn thấy hiện trang, vướng mắc và đề ra các giải pháp cho việc xây dựng nhà ở xã hội.
Hiện trạng và vướng mắc trong việc phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM
Trong giai đoạn từ năm 2016 đến 2020, TP.HCM đã xây dựng được 15.000 căn nhà ở xã hội đạt 75% kế hoạch, nhưng kết quả này chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân rất lớn của xã hội.
Hiện tại, TP.HCM có 3 triệu người nhập cư, chủ yếu là công nhân lao động mà phần lớn muốn thuê nhà ở xã hội hoặc phòng trọ. Tại 17 khu công nghiệp, khu chế xuất có 285.000 công nhân nhưng chỉ có 15% được thuê chỗ ở tại các nhà lưu trú công nhân. Một số doanh nghiệp đã chủ động xây nhà lưu trú cho công nhân như: Công ty Nissei Electric 1.520 chỗ ở; Palace 1.012 chỗ ở; Đức Bổn 416 chỗ ở; Công ty Giầy Pou Yen (100ha) có hơn 80.000 công nhân, trong đó có 16.000 công nhân thuê phòng trọ tại các tỉnh lân cận, phần lớn ở tỉnh Long An và công ty đã bố trí 800 xe ca đưa đón hàng ngày làm tăng thêm lưu lượng phương tiện giao thông.
Với khoảng 60.470 cơ sở nhà trọ của cá nhân, hộ gia đình tạo ra 560.219 phòng trọ đã giải quyết chỗ ở cho khoảng 1,4 triệu công nhân lao động thuê phòng trọ với giá thuê khoảng 800 nghìn cho đến 1,5 triệu đồng/tháng nhưng đã chiếm đến khoảng 20% thu nhập của công nhân lao động.
Theo kết quả khảo sát của Liên đoàn Lao động TP.HCM, đối với công nhân ngành may mặc thì thu nhập bình quân khoảng 6,8 triệu đồng/tháng, trong đó có 21% có thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng; 40% có thu nhập 5 - 8 triệu đồng/tháng; 16% có thu nhập 8 - 12 triệu đồng/tháng; chỉ có khoảng 3% có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng. Trong đó, 41% công nhân lao động cho biết không đủ sống; có 15,8% cho biết vừa đủ sống; có 22,3% cho biết có dư chút ít và có 21,9% cho biết có dư khá. Như vậy, có đến khoảng 56,8% công nhân lao động có thu nhập rất thấp và trên 60% công nhân lao động nhập cư chỉ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội, phòng trọ, sau 10-15 năm làm việc và tích lũy được một số vốn rồi trở về quê.

Một số “vướng mắc” của doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội như sau: Doanh nghiệp chưa được vay ưu đãi nhà ở xã hội với lãi suất 4,8%; Dự án nhà ở xã hội cho thuê chưa được giảm 70% thuế suất giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp; Quy trình thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp tư nhân lại rất rắc rối, nhiêu khê hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại, điển hình là quy định cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội “được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần” theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền không dám phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án nhà ở xã hội do lo ngại tăng dân số cục bộ, không phù hợp với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt.
Giải pháp để tăng nguồn cung nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp
Chúng ta cần sửa Luật Nhà ở quy định quy hoạch khu vực riêng để phát triển nhà ở xã hội và “nhà ở giá phù hợp với thu nhập” của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị với đầy đủ tiện ích, dịch vụ và kết nối giao thông thuận tiện, tương tự như thực tiễn của nhiều nước đã thực hiện.
Nguồn vốn ngân sách nhà nước chỉ nên tập trung phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Đối với nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua thì xã hội hoá để doanh nghiệp tư nhân thực hiện, có chính sách ưu đãi thực chất để khuyến khích doanh nghiệp tư nhân đầu tư nhà ở xã hội chỉ để cho thuê.
HoREA đề nghị sửa đổi khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không phân biệt quy mô diện tích được lựa chọn, hoặc xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% trong dự án; hoặc được hoán đổi quỹ đất 20% nhà ở xã hội của dự án nhà ở thương mại bằng quỹ đất ở hoặc quỹ nhà ở tại vị trí khác theo nguyên tắc đảm bảo giá trị tương đương; Bổ sung chính sách ưu đãi để phát triển “nhà ở giá phù hợp thu nhập” của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị với mức ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng bằng khoảng phân nửa (1/2) mức ưu đãi dành cho nhà ở xã hội.
HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư 20/2021/TT-NHNN để cho phép Vietcombank, VietinBank, BIDV, Agribank được phép cho cá nhân, hộ gia đình vay mua, thuê mua nhà ở xã hội. 
HoREA đề nghị các địa phương tập trung tháo gỡ thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội và thực hiện đấu thầu các khu đất công được quy hoạch làm nhà ở xã hội để có nhiều hơn các dự án nhà ở xã hội được phê duyệt để sớm triển khai thực hiện. 
HoREA đề nghị Bộ Xây dựng quy định tiêu chuẩn thiết kế phòng trọ để tăng cường chức năng quản lý nhà nước và nâng cao chất lượng công trình nhà trọ, phòng trọ tạo điều kiện cho công nhân lao động có chỗ ở tốt hơn, an toàn và nhiều tiện ích hơn. 
HoREA đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét cho phép doanh nghiệp được đầu tư dự án khu nhà trọ cho thuê để có nhiều hơn các khu nhà trọ, phòng trọ có chất lượng tốt, nhiều tiện ích, dịch vụ, an toàn phục vụ cho công nhân lao động và thúc đẩy sự cạnh tranh để các chủ nhà trọ cũng phải nâng cấp nhà trọ của mình tốt hơn.
Thiết nghĩ, ngoài những giải pháp đã nêu trên để nguồn cung nhà ở xã hội lớn, chúng ta cần có tư duy phát triển theo từng vùng hơn là theo từng tỉnh thành đơn lẻ, hạ tầng giao thông kết nối giữa TP.HCM và các tỉnh thành cần được phát triển mạnh mẽ hơn. Một yếu tố rất quan trọng khác là tạo được nhiều công việc chất lượng hơn để người dân nâng cao được mức thu nhập.