Metro và đô thị tích hợp đang định hình giá trị bất động sản mới

Theo chỉ số Growth Hubs Index của Savills Việt Nam, TP.HCM hiện xếp thứ hai toàn cầu trong nhóm các đô thị tăng trưởng nhanh nhất Châu Á - Thái Bình Dương. Trong quý I/2026, dòng vốn FDI đạt 15,2 tỷ USD, tăng 43% theo năm, trong khi lượng khách quốc tế vượt 6,8 triệu lượt, phản ánh sức hút ngày càng lớn của thành phố đối với dòng vốn và cộng đồng chuyên gia quốc tế.

Tuy nhiên, thị trường cũng đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu mạnh mẽ. Savills Việt Nam ghi nhận mặt bằng lãi suất duy trì ở mức 9-12% trong Q1/2026 khiến thanh khoản trở nên thận trọng hơn, đồng thời thúc đẩy người mua ưu tiên các tài sản có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch và khả năng duy trì giá trị dài hạn.

Trong bối cảnh đó, các dự án được phát triển bài bản, tích hợp với hạ tầng chiến lược và hệ sinh thái vận hành quốc tế ngày càng trở thành lựa chọn ưu tiên của nhóm khách hàng có năng lực tài chính cao. Xu hướng này càng rõ nét khi Việt Nam được dự báo nằm trong nhóm quốc gia có tốc độ tăng trưởng người siêu giàu (UHNWI) nhanh nhất thế giới trong giai đoạn tới. Đối với nhóm khách hàng này, bất động sản không còn đơn thuần là nơi ở, mà là tài sản mang tính biểu tượng, phản ánh vị thế và khả năng tích sản bền vững qua nhiều chu kỳ thị trường.

Khu Đông dẫn đầu tâm điểm phát triển hệ sinh thái đô thị tích hợp thế hệ mới

Trong bức tranh phát triển mới của TP.HCM, khu Đông đang nổi lên như cực tăng trưởng chiến lược của toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Động lực này đến từ sự cộng hưởng của hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn như Metro số 1, các tuyến vành đai chiến lược, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam và trục kết nối trực tiếp đến sân bay quốc tế Long Thành. Đồng thời, xu hướng dịch chuyển các trung tâm tài chính, công nghệ và đổi mới sáng tạo về phía Đông cũng đang thúc đẩy khu vực này chuyển mình thành thủ phủ kinh tế mới của TP.HCM.

Không chỉ rút ngắn khoảng cách di chuyển, hệ hạ tầng liên vùng này còn từng bước thay đổi cách hình thành giá trị bất động sản, từ mô hình phát triển đơn lẻ sang các hệ sinh thái đô thị tích hợp quanh các đầu mối giao thông chiến lược. Đây được xem là nền tảng quan trọng tạo sức bật cho thế hệ đô thị tích hợp mới - nơi không gian sống, làm việc, thương mại và giải trí được quy hoạch trong cùng một hệ sinh thái vận hành thống nhất.

Xu hướng này cũng phản ánh rõ trong bức tranh nguồn cung tương lai. Theo Savills Việt Nam, giai đoạn 2026-2029, TP.HCM dự kiến có khoảng 6.627 căn hộ hạng A mới, phần lớn tập trung tại các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng chiến lược, đặc biệt là Thủ Thiêm và hành lang phát triển phía Đông.

Tiếp nối định hướng phát triển IFC (Trung tâm Tài chính Quốc tế) tại Thủ Thiêm, nhu cầu về các mô hình đô thị có khả năng tích hợp sống - làm việc - thương mại - giải trí trong cùng một hệ sinh thái ngày càng rõ nét. Nếu IFC đóng vai trò “bộ não tài chính”, thì các mô hình ICC (Trung tâm Kinh doanh Quốc tế) sẽ là nơi vận hành dòng chảy thương mại, logistics, dịch vụ và trải nghiệm đô thị toàn cầu.

Trên thế giới, nhiều mô hình ICC thế hệ mới đã cho thấy cách hạ tầng giao thông có thể trở thành động lực tái định hình giá trị đô thị. Điển hình như ICC Kowloon, HongKong, mô hình tích hợp hệ sinh thái tài chính văn phòng hạng A, hơn 200 cửa hàng bán lẻ, giải trí, và hạ tầng đường sắt ga Kowloon chung một không gian tòa nhà. Đây là nơi đặt nền móng phát triển một tổ hợp lấy hạ tầng giao thông công cộng làm lõi, tối ưu hóa khai thác dòng người, cũng như đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của thành phố.

Nắm bắt xu hướng phát triển đó, khu đô thị phức hợp ga Thủ Thiêm được kỳ vọng đảm nhiệm vai trò của một ICC với mô hình TOD 5.0 thế hệ mới, là cánh tay nối dài của IFC tại TP.HCM trong tương lai. Lấy giao thông công cộng làm lõi kết nối vận hành, dự án hướng đến phát triển một “hệ sinh thái điểm đến” quy mô lớn, tích hợp thương mại, văn phòng, lưu trú, giải trí và không gian sống cao cấp trong cùng một tổng thể đô thị hoàn chỉnh.