Thị trường Bất động sản còn nhiều bất cập, rào cản

Theo Bộ Xây dựng, kinh doanh BĐS hiện đóng góp trong GDP khoảng 11% tổng thu ngân sách. Trong đó, BĐS trực tiếp chiếm 4,5%, góp bình quân khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP. Thu hút đầu tư nước ngoài lĩnh vực BĐS năm 2021 khoảng 2,6 tỷ USD, chiếm 8,6% tổng vốn FDI. Đến tháng 9, giá trị vốn hóa ngành BĐS khoảng 1,7-1,8 triệu tỷ đồng. Dư nợ tín dụng BĐS tới cuối tháng 8 đạt 777.235 tỷ đồng, giảm 7.340 tỷ đồng so với cách đó hai tháng.

Tuy nhiên, BĐS được đánh giá là thị trường phức tạp, liên thông, gắn trực tiếp với thị trường tài chính, tiền tệ và các thị trường khác. Cơ cấu nguồn lực cho thị trường BĐS còn bất hợp lý, chủ yếu từ vốn tín dụng ngân hàng, huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng. Vốn của chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15-30% tổng mức đầu tư của dự án, chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.

Bất cập nữa của thị trường là giao dịch BĐS chưa minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế... khá phổ biến.  Giá BĐS, nhất là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập người dân, điều này khiến người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Năm 2021, thị trường bất động sản khó khăn do tác động của dịch bệnh, hiện tương đối ổn định, không rơi vào trạng thái đóng băng, song suy giảm ở một số chỉ số.

Khó khăn của thị trường này tiếp tục lan sang năm 2022, nhất là trong huy động vốn, khan hiếm nguồn cung. Nguồn cung về nhà ở từ các dự án mới được bổ sung không nhiều, chủ yếu đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán. Nguồn cung thiếu, giá bất động sản vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Tại các dự án nhà ở thương mại khu vực trung tâm các đô thị hầu như không có căn hộ giá dưới 25 triệu đồng một m2. Căn hộ có mức giá bình dân (25-30 triệu đồng một m2) chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm các quận, huyện.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, còn nhiều bất cập trong chính sách liên quan đầu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS cần sửa đổi. Ông dẫn chứng, quy định về hình thức lựa chọn chủ đầu tư có sử dụng đất qua đấu giá, đấu thầu, chỉ định thầu... còn bất cập; chưa thống nhất giữa các quy định về xác định giá đất khi thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng;... Cơ cấu sản phẩm BĐS chưa phù hợp, khi phân khúc nhà ở trung, cao cấp dư thừa, còn phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội lại thiếu trầm trọng..

Lượng giao dịch BĐS sau khi tăng nóng vào năm ngoái, hiện chững lại. Số liệu thống kê cho thấy, lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong 9 tháng đầu năm chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm ngoái, 63 dự án với 14.948 căn. Tương tự, số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới là 104 với 49.737 căn, bằng khoảng 51% dự án so với cùng kỳ năm 2021.

Lũy kế tổng giao dịch (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền) 9 tháng tăng cao so với cùng kỳ năm 2021. Phân khúc căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ ghi nhận giao dịch tăng mạnh, tới 250% so cùng kỳ năm ngoái, với 139.350 giao dịch.

Nhưng hiện cũng có xu hướng chững lại và giảm mạnh vào quý III với hơn 51.000 giao dịch thành công, gần 74% so với cách đó 3 tháng. Giao dịch đất nền cũng chỉ bằng 54% so với quý II, với 115.129 giao dịch thành công.

Về thị trường BĐS, ngày 28/10, tại diễn đàn Nguồn cung thị trường bất động sản TP. HCM, ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group, cho biết kiểm soát tín dụng cũng như siết chặt các quy định tiếp cận vốn bằng kênh trái phiếu khiến thị trường địa ốc rơi vào cơn khát vốn. Theo đó, nhiều doanh nghiệp đã và đang cạn vốn. Với nhà đầu tư, tiếp cận vốn khó và lãi suất cao cũng khiến họ ngại rót tiền. Diễn biến này làm cho thị trường có thể sụt giảm nhiều hơn thời gian tới.

Ngoài thiếu vốn, khan hiếm nguồn cung mới do vướng thủ tục pháp lý (tồn đọng từ năm 2019 đến nay) cũng khiến loạt dự án tắc nghẽn. Ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường xác nhận tình trạng nghẽn pháp lý khiến dự án đình trệ diễn ra nhiều năm, nay chưa có lời giải. "Từ năm 2018, chúng ta đã có cảm giác nguồn cung nhà ở dừng lại, sang 2020, nguồn cung dừng hẳn. Có nhiều nguyên nhân, trong đó hệ thống pháp lý là nguyên nhân rõ nhất", ông Võ nhận xét. 

Để tránh đầu cơ, thao túng, thổi giá trên thị trường, Bộ Xây dựng cho rằng cần kiểm soát huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên thị trường chứng khoán.

"Cần kiểm tra, giám sát việc phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp BĐS, tổ chức tín dụng liên quan tới doanh nghiệp ngành này", Bộ trưởng Bộ Xây dựng nêu quan điểm. Việc giám sát gồm cả doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kinh doanh thua lỗ và phát hành không có tài sản bảo đảm.

Về tín dụng cho thị trường này, ông Nguyễn Thanh Nghị kiến nghị cơ quan chức năng chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, cho vay với BĐS. Nhưng với dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình... có hiệu quả, khả năng thu hồi vốn cao, ông đề nghị các tổ chức tín dụng ưu tiên cho vay.