Theo TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh, giá bất động sản (BĐS) đã tăng vượt xa mức hợp lý trong nhiều năm qua, tạo ra khoảng cách lớn với khả năng chi trả của người dân.
Giá BĐS tính theo lạm phát trung bình thì sau 10 năm chỉ tăng gấp đôi nhưng thực tế đã tăng hàng chục lần. Nếu năm 1990, một chiếc xe máy có thể đổi được một căn nhà, thì nay chỉ đổi được khung cửa sổ đẹp.
Lý giải nguyên giá tăng, ông cho rằng, hiện tượng này không chỉ đến từ yếu tố kinh tế mà còn yếu tố văn hóa, khi người Việt xem nhà đất là “của đề dành”, khiến nhu cầu sở hữu luôn cao. Tuy nhiên, việc giá BĐS tăng mạnh giống như lạm phát, gây thiệt hại cho nhóm người nghèo và người có thu nhập trung bình, đồng thời làm méo mó cơ cấu đầu tư.
Ông đồng thời cảnh báo, nếu dòng vốn tiếp tục đổ mạnh vào một lĩnh vực, nền kinh tế có thể gặp “căn bệnh Hà Lan”, khi thị trường bất động sản quá phát triển, thu hút quá nhiều vốn đầu tư và nguồn lực, dẫn đến suy giảm các ngành sản xuất khác. Một hệ quả đáng chú ý là xu hướng lựa chọn nghề nghiệp của lớp trẻ hiện nay, nhiều người trẻ hướng tới hai nhóm ngành: một là các lĩnh vực mang tính “hào nhoáng” như showbiz, KOL, KOC, hai là các ngành tài chính - dịch vụ, nơi có cơ hội kiếm tiền nhanh. Trong khi đó, những ngành đòi hỏi lao động chân tay, kỹ thuật, hay sản xuất trực tiếp lại ngày càng thiếu nhân lực. Từ đó tiềm ẩn rủi ro khủng hoảng. Vị chuyên gia này dẫn chứng, khủng hoảng 2008-2009 tại Mỹ bắt nguồn từ cho vay dưới chuẩn, dẫn đến hiệu ứng dây chuyền lên hệ thống ngân hàng và cán cân thanh toán.
Chúng ta cần BĐS phát triển, nhưng phải lành mạnh, cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô. Chính phủ cần tính toán kỹ liều lượng và thời điểm thực thi chính sách, sao cho thị trường tăng trưởng nhưng không rủi ro.
Còn TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhận định, lĩnh vực BĐS và xây dựng đóng góp 9% GDP năm 2024, song vẫn thấp so với một số nước như Trung Quốc (21%), cho thấy dư địa phát triển còn lớn. Tuy nhiên, thị trường đang chịu tác động đồng thời của 6 nhóm yếu tố chính: Kinh tế vĩ mô; Tài chính - tín dụng; Pháp lý và quản lý giám sát; Quy hoạch, đô thị hóa, hạ tầng; Cung - cầu, giá đầu vào - đầu ra và niềm tin; Công nghệ, thông tin và tính minh bạch.
Theo TS. Lực, tín dụng BĐS tăng 19% trong 9 tháng đầu năm, cao hơn mức trung bình toàn ngành, cho thấy đà phục hồi mạnh nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu dòng vốn bị dồn vào đầu cơ ngắn hạn. “Nếu nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư dàn trải, chỉ cần biến động lãi suất sẽ dẫn tới rủi ro lớn cho hệ thống,” ông cảnh báo.
Lý giải nguyên nhân khiến giá nhà cao, TS. Lực chỉ ra 6 yếu tố chính: (1) Vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm khiến nguồn cung khan hiếm. (2) Chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là tiền thuê đất, chi phí đền bù, tài chính và vật liệu xây dựng. (3) Cung - cầu mất cân đối, dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền. (4) Tình trạng thổi giá, đầu cơ vẫn diễn ra. (5) Chưa có cơ chế thuế hiệu quả để điều tiết đầu cơ. (6) Chi phí quản lý, thủ tục hành chính vẫn lớn, kéo dài thời gian triển khai dự án.
Bên cạnh đó còn do một số vướng mắc khác như tính tiền sử dụng đất; việc ban hành văn bản hướng dẫn các Luật mới, Nghị quyết mới còn chậm; công tác giải phóng mặt bằng; M&A còn khó khăn;....
Đứng dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, giá BĐS hiện nay đang chịu tác động mạnh từ chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai.
Theo ông, chi phí đất đai hiện chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án, khoảng 30% đối với dự án BĐS thông thường, và con số này đang tăng mạnh. Dẫn chứng từ một dự án mà doanh nghiệp của ông đang triển khai, quyết định giá đất được điều chỉnh tăng tới 30% chỉ trong vòng 6 tháng, khiến chi phí đầu vào đội lên đáng kể.
Không chỉ chi phí đất, thời gian làm thủ tục kéo dài cùng các chi phí “không chính thức” cũng làm tăng chi phí vốn, đẩy giá bán BĐS lên cao.
