HoREA đề nghị giữ lại quy định “phương pháp thặng dư”

HoREA cho rằng, quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá “dưới 200 tỷ đồng” so với Bảng giá đất chưa sát thực tiễn do đã “bỏ sót” rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn mà “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng”, thậm chí lên đến “hàng ngàn tỷ đồng” tại các đô thị lớn, nhất là đô thị đặc biệt như Hà Nội, TPHCM.

Việc quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả dự án không phân biệt “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng” hoặc “ trên 200 tỷ đồng” sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công

HoREA nhận thấy, quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá “dưới 200 tỷ đồng” so với Bảng giá đất chỉ phù hợp với các dự án nhỏ tại các tỉnh có tốc độ đô thị hóa chưa cao, hầu như không có dự án quy mô lớn có mức giá đất “trên 200 tỷ đồng” so với Bảng giá đất, nên “chiếc áo 200 tỷ đồng mặc vừa” với các địa phương này.

Do vậy, để đáp ứng yêu cầu thực tiễn và áp dụng được “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị bao gồm các dự án quy mô lớn mà “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng” thì cần phải bỏ quy định “dưới 200 tỷ đồng”, để áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với tất cả dự án không phân biệt “thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng” hoặc “ trên 200 tỷ đồng”.

Còn trong trường hợp vẫn quy định áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với thửa đất, khu đất phải có giá trị “dưới 200 tỷ đồng” thì rất cần thiết phải giữ lại “phương pháp thặng dư” tại Điều 4 “Dự thảo Nghị định 44” để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn,“có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng” do không được phép áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” cho các dự án này.

Đồng thời, việc cần thiết phải giữ lại “phương pháp thặng dư” còn bắt nguồn từ quy định của điểm d khoản 2 Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất để “d) Thực hiện dự án đầu tư từ hoạt động lấn biển” (dự án lấn biển), mà trên thực tế thì khu đất lấn biển hoặc một số dự án đặc thù như trường hợp Nhà nước quy hoạch xây dựng mới khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp… tại các “vùng đất mới” không nằm gần đường giao thông hiện hữu có tên đường trong Bảng giá đất của địa phương.

Các chủ đầu tư “dự án lấn biển” hoặc dự án khu kinh tế cửa khẩu, khu công nghiệp… này phải xây dựng mới đường giao thông kết nối dự án với đường giao thông hiện hữu để “đánh thức” một khu đất “hẻo lánh” thành “khu đất có tiềm năng phát triển” thì cũng không thể áp dụng “phương pháp so sánh” hoặc “phương pháp thu nhập” để định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các “khu đất có tiềm năng phát triển” này, mà chỉ có “phương pháp thặng dư” là “phương pháp định giá đất” phù hợp, nên rất cần thiết giữ lại “phương pháp thặng dư” để áp dụng chó các trường hợp này.

Theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, “Phương pháp thặng dư” là phương pháp định giá đất đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng đất hiệu quả cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu giả định của bất động sản.