Những bất cập
HoREA cho biết, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP cũng chưa quy định “khái quát hóa” việc cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ”, mà chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ”, nên “phạm vi điều chỉnh” của khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP rất hẹp, chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch”.
HoREA nhận thấy, một “bất cập” nữa của khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP là chỉ quy định việc cấp giấy chứng nhận cho “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú” theo quy định của “pháp luật về du lịch”, trong lúc trên thực tế còn có nhiều loại “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú” theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản chứ không chỉ căn cứ vào mỗi “pháp luật về du lịch”.
Ngoài ra, HoREA cho rằng, rất cần bổ sung quy định về “quyền ưu tiên” của người sử dụng đất được “gia hạn sử dụng đất” khi hết thời hạn sử dụng đất trong trường hợp mục đích sử dụng đất của thửa đất, khu đất theo quy hoạch sử dụng đất không thay đổi, ví dụ ông A đã mua và sở hữu căn hộ condotel trong tòa nhà có 100 căn hộ condotel, trong đó chủ đầu tư là Công ty B giữ lại và sở hữu 10 căn hộ condotel và khối đế tòa nhà trên diện tích đất khuôn viên 3.000 m2 thuộc loại đất thương mại, dịch vụ (du lịch) có thời hạn sử dụng đất 50 năm, đến năm 2060 và được quyền xin gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu.
Nhưng do khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định “Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này” (Ghi chú: Phổ biến là thời hạn “không quá 50 năm”), có nghĩa là Nhà nước có quyền cho hoặc không cho gia hạn sử dụng đất, nên có thể xảy ra khả năng là Công ty B và 90 chủ sở hữu căn hộ condotel (trong đó có ông A) trên đây được gia hạn sử dụng đất hoặc không được gia hạn sử dụng đất.
Bên cạnh đó, trong hơn 10 năm qua đã có hàng ngàn căn hộ du lịch (condotel) được “cấp sai” giấy chứng nhận (sổ hồng) công nhận quyền sở hữu căn hộ gắn liền với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kết luận là đã cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật, nhưng Nghị định số 10/2023/NĐ-CP chưa quy định “xử lý chuyển tiếp” việc cấp lại Giấy chứng nhận (sổ hồng) đối với các trường hợp này.
Như theo khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định “8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”, ví dụ dự án condotel A được giao đất năm 2008 với thời hạn 50 năm và khách hàng đã được “cấp sai” giấy chứng nhận (sổ hồng) công nhận quyền sở hữu căn hộ gắn liền với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài”, đến năm 2023 được cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận (sổ hồng) theo quy định tại khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013 chỉ còn thời hạn sử dụng đất 35 năm (do bị trừ đi 15 năm tính từ năm 2008 - 2023) thì thiệt hại cho khách hàng và chủ đầu tư dự án.
HoREA đưa ra hướng giải quyết
HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để cấp giấy chứng nhận không chỉ cho căn hộ du lịch (condotel), mà còn cấp giấy chứng nhận cho căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ cửa hàng (shophouse) và khái quát chung là các “công trình xây dựng không phải là nhà ở có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ” để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và tính khái quát cao về “phạm vi điều chỉnh” của quy phạm pháp luật.
HoREA đề nghị bổ sung quy định về “quyền ưu tiên” của người sử dụng đất được “gia hạn sử dụng đất” khi hết thời hạn sử dụng đất trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thay đổi mục đích sử dụng đất của thửa đất, khu đất theo quy hoạch sử dụng đất tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 và nhất là khoản 3 Điều 166 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để người sử dụng đất có thời hạn yên tâm, như sau:
“Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này. Trường hợp mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất không thay đổi thì người sử dụng đất được ưu tiên gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn”.
HoREA đề nghị đề nghị xem xét có “cơ chế đặc thù” để cấp lại giấy chứng nhận (sổ hồng) với thời hạn sở hữu căn hộ du lịch (condotel) gắn liền với quyền sử dụng đất với thời hạn theo thời hạn của dự án, tối đa không quá 50 năm, để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng và chủ đầu tư dự án condotel.
.jpg "Chuỗi cung ứng liên kết từ mô hình Trung tâm thương mại thế giới")
