Giải pháp nào để tạo chỗ ở tốt hơn cho người thu nhập thấp?

Nhu cầu thuê chỗ ở chất lượng tốt rất lớn

Tại TP.HCM có 17 khu chế xuất, khu công nghiệp với 1.062 doanh nghiệp, gồm doanh nghiệp trong nước là 653 doanh nghiệp và 409 doanh nghiệp FDI với tổng số lao động là 285.000 người, trong đó lao động ngoại tỉnh (nhập cư) là 185.250 người (tỷ lệ 65%). Lao động làm việc tại các doanh nghiệp vốn Việt Nam là 82.650 người (tỷ lệ 29%), lao động làm việc trong doanh nghiệp FDI là 202.350 người (tỷ lệ 71%). Nếu tính cả các cụm công nghiệp thì còn có thêm 538 doanh nghiệp và khoảng 95.000 công nhân lao động. Như vậy, các khu chế xuất, khu công nghiệp, cụm công nghiệp có tổng số khoảng 1.600 doanh nghiệp với tổng số công nhân lao động lên đến khoảng 380.000 người.

Đến nay, TP.HCM đã có 6 khu chế xuất, khu công nghiệp xây dựng hoàn thành khu lưu trú công nhân (KCX Tân Thuận, Linh Trung 1, Tân Bình, Tân Tạo, Hiệp Phước, Vĩnh Lộc). Bên cạnh đó, có những doanh nghiệp trong khu chế xuất, khu công nghiệp đã xây dựng nhà lưu trú công nhân như Công ty Nissei Electric (2 khối nhà 5 tầng: 1.520 chỗ), Công ty Palace (2 khối nhà 6 tầng: 1.012 chỗ), Công ty Đức Bổn (1 khối nhà 6 tầng: 416 chỗ)… Các nhà lưu trú công nhân (phòng ở tập thể 4-6-8 người thuê, hoặc cho hộ gia đình thuê) đều được cấp phép xây dựng, đảm bảo chất lượng và tiện ích tương tự khu nhà chung cư.

Các khu nhà lưu trú mới giải quyết chỗ ở cho khoảng 15% công nhân lao động các khu chế xuất, khu công nghiệp và đa số công nhân lao động nhập cư thuê phòng trọ của cá nhân, hộ gia đình. Như công ty Giày Pou Yen có diện tích khoảng 100 ha tại quận Bình Tân (là doanh nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp nhưng có quy mô tương đương một khu công nghiệp) với hơn 80.000 công nhân, không có nhà lưu trú công nhân. Trong đó, có khoảng 16.000 người thuê phòng trọ tại các tỉnh lân cận được bố trí xe đưa đón hàng ngày.

Hiện nay, TP.HCM có khoảng 60.470 công trình nhà trọ do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng cho công nhân, người lao động thuê để ở có thể đáp ứng chỗ ở cho 1.430.067 người. Đa số các khu nhà trọ dạng “dãy phòng trọ cho thuê” thường lụp xụp, không đảm bảo chất lượng, rất thiếu tiện ích, không đảm bảo an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy (cá biệt có khu nhà trọ là “vùng trũng” của tội phạm), không chống chịu được dịch bệnh như dịch Covid-19 do trước đây Thông tư số 08/2014/TT-BXD và Thông tư số 20/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định chưa thật chặt chẽ tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế phòng trọ.

Cần có tiêu chuẩn cụ thể trong thiết kế phòng cho thuê

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa gửi đề nghị đến Bộ Xây dựng bổ sung tiêu chuẩn thiết kế phòng trọ vào “Dự thảo TCVN Nhà ở riêng lẻ - Yêu cầu chung về thiết kế” (“Dự thảo TCVN”) theo Văn bản số 2256/BXD-KHCN ngày 21/06/2022.

Trên cơ sở Điều 3 của Thông tư 20/2016/TT-BXD, HoREA có đề xuất mỗi phòng ở do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê phải đảm bảo chất lượng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và có các tiêu chuẩn tối thiểu sau đây:

Diện tích sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 10m² (hoặc 15m²); chiều rộng thông thủy không dưới 2,40m; chiều cao thông thủy chỗ thấp nhất không dưới 2,70m. Phòng ở phải có cửa đi, cửa sổ đảm bảo yêu cầu thông gió và chiếu sáng tự nhiên. Tường bao che, tường ngăn giữa các phòng phải được làm bằng vật liệu đáp ứng yêu cầu phòng cháy và chống thấm

Mái nhà không được lợp bằng vật liệu dễ cháy và phải đảm bảo không bị thấm dột. Nền nhà phải được lát gạch hoặc láng vữa xi măng và phải cao hơn mặt đường vào nhà, mặt sân, hè. Có đèn đủ ánh sáng, nếu ở tập thể thì phải có tối thiểu một ổ cắm điện cho một người. Nếu phòng ở được xây dựng khép kín thì khu vệ sinh phải có tường ngăn cách với chỗ ngủ hoặc có thể sử dụng khu vệ sinh chung cho nhiều phòng ở, nhưng phải bố trí khu vệ sinh riêng cho nam và nữ

Bảo đảm cung cấp nước hợp vệ sinh theo quy chuẩn, tiêu chuẩn của pháp luật chuyên ngành. Có các thiết bị phòng chống cháy nổ theo quy định. Diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 5m² (hoặc 7,5m²) cho một người. Khu nhà trọ có từ 10 phòng ở trở lên phải có phòng sinh hoạt chung có tối thiểu 1 phương tiện nghe nhìn, kết nối internet. Lối đi giữa hai dãy nhà trọ (hẻm) có khoảng cách tối thiểu không nhỏ hơn 2m (hoặc 2,2m).

Cần khuyến khích việc đầu tư cho thuê chỗ ở bài bản

Mô hình toà nhà độc lập gồm các phòng trọ cho thuê do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng bài bản, được cấp phép xây dựng có thiết kế “phòng ở cho thuê (phòng trọ)” hợp lý. Điển hình là 02 khu nhà 05 tầng gồm 310 phòng trọ cho thuê có diện tích sử dụng 19 m²/phòng cho 2 người thuê tại phường An Lạc, quận Bình Tân, TP.HCM của bà Nguyễn Thị Kim Hồng – ông Lê Hữu Nghĩa (Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh - Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành)và người thân đang vận hành.

Trong đó, “nhà ở riêng lẻ” (Khu D) gồm 04 tầng và lửng với mật độ xây dựng 64,5% trên khu đất có diện tích khuôn viên là 1.245m² (đã được công nhận là đất ở) để kinh doanh cho thuê 185 phòng trọ và “nhà ở riêng lẻ” (Khu C) gồm 05 tầng với mật độ xây dựng 66,9% trên khu đất có diện tích khuôn viên là 803m² (đã được công nhận là đất ở) để kinh doanh cho thuê 125 phòng trò. Mỗi tòa nhà đều có phòng sinh hoạt chung và được quản lý vận hành như là nhà chung cư.

Mặc dù, các phòng trọ cho thuê của cá nhân, hộ gia đình đầu tư kinh doanh, nhưng trên thực tế công ty Lê Thành đã trực tiếp quản lý vận hành các tòa nhà phòng trọ cho thuê này và đã phối hợp chặt chẽ với Ủy ban nhân dân phường và Công an phường An Lạc nên đã đảm bảo được an ninh trật tự, an toàn. Kể cả trong giai đoạn dịch bệnh Covid-19 diễn ra phức tạp phải thực hiện giãn cách, cách ly người nhiễm Covid trong tòa nhà.

Với loại toà nhà phòng trọ chất lượng và bài bản, hiện có rất ít nên cần được khuyến khích và tạo điều kiện để phát triển, nhưng do Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân đầu tư kinh doanh nhưng không cho phép doanh nghiệp đầu tư xây dựng, kinh doanh phòng trọ. Nếu cho doanh nghiệp làm phòng trọ cho thuê thì đảm bảo chất lượng hơn và tạo “sức ép” cạnh tranh “buộc” các hộ gia đình, cá nhân phải đầu tư xây dựng khu nhà trọ của mình tốt hơn.