Nhận diện lợi ích và rủi ro của token bất động sản

Token bất động sản đã thu hút sự chú ý của thế giới vào năm 2018 với việc token hóa Khu nghỉ dưỡng St. Regis Aspen của Elevated Returns. Việc token hóa đã huy động thành công 18 triệu USD cho 18,9% cổ phần của khách sạn nghỉ dưỡng bằng Aspen Coins và thu hút rất nhiều sự sự quan tâm, hào hứng của thị trường.

Một dự án token bất động sản tương tự được gọi là RealT được thực hiện vào năm 2019 với các tài sản bất động sản trên khắp nước Mỹ như Detroit, Cleveland, Chicago, Toledo và Florida với tổng trị giá hơn 50 triệu USD được token hóa. Vào năm 2022, dự án token có tên là CitaDAO đã sử dụng mô hình tài chính phi tập trung (DeFi) và token hóa một tài sản ở Singapore với giá cao hơn giá trị thực tế. Điều này đã chứng minh rằng bất động sản được mã hóa có thể được định giá cao hơn so với giá trị trong thế giới thực của chính nó.

Nhiều dự án và chuyên gia tư vấn khác đã cố gắng token hóa bất động sản dưới các hình thức khác nhau, với các dự án như ADDX, Centrifuge, CityDAO, DigiShares, Fraxtor, InvestaX, Kasa, Liquefy, Propy, Securitize, SDAX, SmartLand, Solid Blocks, RedSwan, Real Blocks , RobinLand, Tokeny, và nhiều dự án tương tự. Các dự án này có sự phát triển đa dạng về vị trí địa lý, loại hình bất động sản, cấu trúc pháp lý, tính thanh khoản, công nghệ, mô hình hợp tác và vốn đầu tư nhưng đều công khai các điểm mạnh giống nhau như điều kiện tham gia dễ dàng, đa dạng, hiệu quả và minh bạch.

Lợi ích của token bất động sản

Những lợi ích của việc token hóa bất động sản đang ngày càng được phổ biến rộng rãi. Do bất động sản về bản chất có tính thanh khoản thấp nên lợi ích chính của token hóa là có khả năng tăng tính thanh khoản cho thị trường này.

Quy trình một giao dịch bất động sản điển hình từ lúc rao bán đến khi hoàn tất chuyển nhượng cần vài tuần, thậm chí với một dự án lớn (toàn bộ tòa nhà văn phòng hoặc khu trung tâm thương mại) có thể mất nhiều thời gian hơn.

Việc token hóa cho phép người mua và bán bất động sản theo tỷ lệ phần trăm nhỏ, từ đó rút ngắn thời gian tìm người mua tiềm năng do giá trị đầu tư thấp hơn đáng kể. Token hóa bất động sản cũng giúp ‘dân chủ hóa’ cơ hội đầu tư vào thị trường này.

Việc mã hóa giúp tăng cường khả năng tiếp cận và mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư với nền tảng tài chính khác nhau, loại bỏ trở ngại chính khi tham gia thị trường đầu tư bất động sản nhờ chi phí phải chăng hơn. Token hóa bất động sản còn giúp các nhà đầu tư có quyền tham gia thị trường bất động sản toàn cầu hơn với chi phí giao dịch thấp hơn đáng kể.

Rủi ro của token bất động sản

Rủi ro “De-tokenisation”: De-tokenisation (chuyển đổi từ token về giá trị thực tế) là một khái niệm quan trọng ảnh hưởng đến khả năng đảm bảo giá trị của mã token.

Hiểu một cách đơn giản, người sở hữu token phải được đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gốc như bất động sản, nợ nần hoặc vốn cổ phần bằng token của mình, miễn là họ tuân thủ tiêu chuẩn về quy trình kiểm tra khách hàng (KYC) và chống rửa tiền (AML). Họ phải được phép làm như vậy bất cứ khi nào họ muốn mà không cần xin phép của bất kỳ ai để chấp thuận việc đổi lấy tài sản.

Điều này đảm bảo không xảy ra trường hợp giá token giảm quá mạnh so với giá trị gốc của tài sản. Nếu điều đó xảy ra, một số nhà đầu tư hưởng chênh lệch sẽ tận dụng mua token với giá chiết khấu so với giá trị gốc và mua lại bất động sản với giá rẻ hơn.

De-tokenisation là phép thử dành cho chủ sở hữu token trong việc xác thực cấu trúc pháp lý bằng cách thực hiện các quyền chuyển đổi về giấy chứng nhận quyền sở hữu gốc bất cứ khi nào. Điều này quan trọng đối với tính toàn vẹn của dự án vì nếu tài sản được token hóa không thể được chuyển đổi lại theo ý muốn của người nắm giữ token, giá trị token có thể rơi xuống gần bằng không.

Rủi ro đối tác: Khả năng hoặc xác suất một hoặc nhiều bên trong giao dịch không thể thực hiện bổn phận của họ trong thỏa thuận và vi phạm các nghĩa vụ hợp đồng. Sự thất bại gần đây của FTX, Celsius, Babel Finance, Voyager Finance, BlockFi, Hodlnaut, 3 Arrow Capital và nhiều nền tảng tương tự khác là một lời nhắc nhở liên tục về rủi ro đối tác khi giao dịch với các nền tảng tài chính tập trung (CeFi). Nguyên nhân là các nền tảng CeFi không minh bạch như các blockchain.

Ví dụ, sự sụp đổ của FTX đã nhấn mạnh mức độ nguy hiểm của rủi ro đối tác khi tiền gửi của khách hàng được chuyển cho một thực thể liên quan mà không có sự biết đến của các cơ quan quản lý hoặc khách hàng. Sự thiếu minh bạch đã tạo điều kiện cho các hoạt động này diễn ra mặc dù FTX là một nền tảng được quản lý. Đây không phải là một trường hợp cá biệt.

Các tổ chức quản lý tài chính như Lehman Brothers, Bear Stearns, Merrill Lynch và nhiều tổ chức khác đã tận dụng sự thiếu minh bạch trong cấu trúc CeFi để đánh cược với những tài sản họ được giao quyền mà hoàn toàn không quan tâm đến nghĩa vụ quản lý tài sản của họ.

Rủi ro thanh khoản: Tính thanh khoản là nguồn sống của tất cả các dự án token. Khi thiếu tính thanh khoản, sự dao động giá lớn tạo ra biến động không thực tế, tăng rủi ro khi đầu tư token bất động sản. Trong những trường hợp như vậy, người dùng có thể chỉ có thanh khoản khi bất động sản gốc được bán.

Tuy nhiên, nếu bất động sản không bao giờ được bán vì một lý do bất kỳ, người sở hữu token bất động sản có thể bị mắc kẹt mà không thể thu hồi vốn. Do đó, rủi ro về tính thanh khoản đối với chủ sở hữu token bất động sản có thể cao hơn so với các khoản nợ thông thường hoặc các cổ đông nhỏ bởi ít nhất họ vẫn có thể thực hiện quyền của mình theo quy định của pháp luật.

Chính vì vậy, các nhà đầu tư cần hiểu được rủi ro về tính thanh khoản của token bất động sản và cũng như nền tảng giao dịch trước khi đưa ra bất kỳ quyết định đầu tư nào. Hoặc không, xác định thử tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp của tài sản trước khi cam kết đầu tư vào token bất động sản sẽ cũng là một lựa chọn khôn ngoan.

Rủi ro pháp lý: Các cơ quan quản lý đã rất quan tâm đến tài sản kỹ thuật số trong những năm gần đây do nhiều trường hợp sụp đổ đột ngột của một số nền tảng dẫn đến thiệt hại hàng tỷ USD. Điều này đã dẫn đến việc quản lý giám sát chặt chẽ hơn cũng như những trao đổi quy mô lớn về loại tài sản này.

Hầu hết các lo ngại về quy định liên quan đến việc lạm dụng tài sản tiền điện tử cho mục đích tội phạm như rửa tiền. Yêu cầu về phòng chống rửa tiền (AML) và Tổ chức Hành động Tài chính (FATF) là bắt buộc với mỗi dự án tiền ảo. Các cơ quan quản lý cũng dành nhiều nỗ lực tập trung vào lĩnh vực này để đảm bảo rằng không gây nguy hiểm cho hệ thống ngân hàng truyền thống, dẫn đến thiệt hại rộng rãi cho các tổ chức tài chính.

Đặc biệt, các cơ quan quản lý cũng ngày càng quan tâm đến việc các nền tảng đang lợi dụng danh tiếng của họ để tiếp thị sản phẩm và lôi kéo các nhà đầu tư nhẹ dạ. Các công ty hứa hẹn rằng các nền tảng của mình an toàn do đã được cấp phép từ các cơ quan quản lý.

Nhà đầu tư thường cho rằng các nền tảng tiền điện tử đã được cấp phép từ cơ quan quản lý chắc chắn sẽ an toàn nên thường không kiểm tra và nghiên cứu kỹ. Tuy nhiên, khi các nền tảng này sụp đổ, nhà đầu tư lại đổ lỗi cho các cơ quan quản lý và yêu cầu họ phải chịu trách nhiệm.

Rủi ro Cơ sở hạ tầng: Khả năng xảy ra sự cố trong cơ sở hạ tầng của các nền tảng. Điều này thường bao gồm các rủi ro liên quan đến công nghệ mà các nền tảng được phát triển trên đó. Đối với hầu hết các dự án token thường sẽ phải đối mặt với các rủi ro về cơ sở hạ tầng, trừ một số trường hợp đã được thử nghiệm một cách kỹ lưỡng và được thị trường kiểm chứng.

Những rủi ro này có thể biểu hiện dưới dạng sự cố phần cứng, sự cố phần mềm hoặc các lỗ hổng bị khai thác bởi hacker. Các dự án token tuyên bố những thay đổi mang tính cách mạng của công nghệ blockchain thường phải đối mặt với rủi ro về cơ sở hạ tầng của chính nền tảng và cơ sở hạ tầng blockchain của mình.

Do đó, nhà đầu tư cần luôn đánh giá cả rủi ro của nền tảng và rủi ro cụ thể của blockchain khi xác định mức độ bảo mật của một dự án token bất động sản. Những rủi ro này có thể được phân loại thành một số loại chính như: Rủi ro về Blockchain; Rủi ro của Dự án token.