Bất động sản không còn là kênh đầu tư siêu lợi nhuận như trước
Ông Đinh Thế Hiến cho biết, theo quan sát và phân tích thị trường bất động sản trong suốt 30 năm qua, giai đoạn mang lại lợi nhuận cao nhất, thậm chí là siêu lợi nhuận, được hình thành dựa trên ba yếu tố nền tảng. Tuy nhiên, khi các yếu tố này đã gần đạt tới ngưỡng, bản chất của thị trường sẽ có sự chuyển đổi lớn.
Sự tăng trưởng liên tục và lợi nhuận vượt trội của bất động sản trong ba thập kỷ qua đến từ:
Pháp lý: Hệ thống pháp luật đã có một bước tiến dài, từ việc không công nhận quyền sở hữu nhà đất của người dân đến việc hoàn thiện và cho phép làm giàu từ bất động sản, cho phép một cá nhân sở hữu nhiều nhà. Yếu tố này đã "cởi trói" hoàn toàn cho thị trường.
Kinh tế: Kể từ mốc hội nhập năm 2006, GDP của Việt Nam đã tăng trưởng mạnh mẽ, đạt trên 450 tỷ USD và được dự báo sẽ vượt Thái Lan trong vài năm tới. Tăng trưởng kinh tế đã tạo ra sức mua và tích lũy tài sản lớn trong xã hội.
Hạ tầng giao thông: Nhà nước đã đầu tư rất mạnh mẽ để phát triển hạ tầng. Sự phát triển này là động lực trực tiếp làm gia tăng giá trị bất động sản.
Nhờ ba yếu tố trên, kênh đầu tư bất động sản đã đạt mức sinh lời trung bình trên 25% trong 30 năm, vượt xa kênh chứng khoán (khoảng 10%) và gửi ngân hàng (khoảng 8%).
Ông Hiển cho rằng, nguyên tắc "lượng đổi thì chất đổi" cũng sẽ được áp dụng khi ba yếu tố trên đã gần như đạt đến giới hạn:
Pháp lý đã gần như hoàn thiện, các thay đổi sắp tới chủ yếu chỉ mang tính điều chỉnh về một số vấn đề như thuế.
Kinh tế khi đã tiệm cận quy mô của Thái Lan, tốc độ tăng tốc sẽ không còn mạnh mẽ như giai đoạn trước.
Hạ tầng giao thông đến năm 2027, đặc biệt ở khu vực phía Nam, sẽ gần như hoàn thiện các tuyến chính.
Do vậy, bất động sản sẽ dần chuyển đổi theo mô hình của các nước phát triển, tức là trở thành một kênh đầu tư phát triển bền vững chứ không còn là kênh siêu lợi nhuận như trước.
Phân khúc bất động sản của tương lai: Kết hợp giữa "Thu nhập" và "Khai thác"
Trong giai đoạn mới, các phân khúc tiềm năng sẽ là những phân khúc kết hợp được hai yếu tố:
Dựa trên thu nhập: Người mua (để ở hoặc đầu tư) sẽ ra quyết định dựa trên thu nhập thực tế của họ. Một căn nhà được xem là hợp lý khi việc chi trả (kể cả phần vốn vay) phải phù hợp với khả năng tài chính của người mua.
Dựa trên khả năng khai thác: Giá trị một bất động sản (dù là 5 tỷ hay 50 tỷ) sẽ được đánh giá qua hiệu quả khai thác của nó. Theo đó, một bất động sản được xem là lựa chọn tốt nếu có thể tạo ra suất sinh lời từ việc khai thác (cho thuê, vận hành) đạt khoảng 3% đến 3,5%/năm trên tổng vốn đầu tư bỏ ra.
