Theo HoREA, hiện nay, tại Thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1.000 doanh nghiệp cổ phần do thực hiện chủ trương cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và đều có liên quan đến việc sử dụng đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý trước khi thực hiện cổ phần hóa. Nhưng việc giải quyết các thủ tục đất đai của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa chưa được pháp luật đất đai và pháp luật khác quy định cụ thể, thống nhất, nhiều quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn..., dẫn tới việc giải quyết các thủ tục đất đai về gia hạn sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa còn nhiều khó khăn trong tổ chức thực hiện. Qua đó, nhiều khu đất chưa được sử dụng hiệu quả, chủ yếu là do không phù hợp với quy hoạch và chưa xác định rõ “quyền sử dụng đất” của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa.
Điển hình là Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5 có nguồn gốc từ doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, nhưng chỉ có 0,22% cổ phần thuộc sở hữu của cán bộ, công nhân viên, còn lại tuyệt đại đa số cổ phần chiếm 99,78% vẫn thuộc sở hữu nhà nước và Công ty trong các năm qua bị vướng mắc không thể sử dụng quỹ đất để đầu tư phát triển dự án, nên các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa này chưa khai thác hết tiềm năng đất đai dẫn đến tình trạng “lãng phí nguồn lực đất đai” và cũng là nguyên nhân dẫn đến “rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ” của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước trong thời gian qua, cụ thể là các vấn đề sau đây:
Một là, về “phương án sử dụng đất” của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước trong giai đoạn trước khi ban hành Nghị định 109/2007/NĐ-CP quy định về cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thì chưa có quy định về việc doanh nghiệp phải lập “phương án sử dụng đất”.
Mãi đến khi có Nghị định 109/2007/NĐ-CP mới bắt đầu quy định về lập “phương án sử dụng đất” khi cổ phần hóa, nhưng mãi đến Nghị định 140/2020/NĐ-CP mới giao Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập “phương án sử dụng đất” và theo Thông tư số 03/2021/TT-BTNMT mới có hướng dẫn chi tiết “phương án sử dụng đất” khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; lập và phê duyệt “phương án sử dụng đất”.
Do đó, hầu như tất cả doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa trong khoảng thời gian từ Nghị định 109/2007/NĐ-CP đến trước Thông tư 03/2021/TT-BTNMT (2007-2021) đều chưa có “phương án sử dụng đất” được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Hai là, về chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước thì theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc “chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này” và theo khoản 6 Điều 26 Luật Đất đai năm 2024 thì một trong các quyền chung của người sử dụng đất là “được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Tuy nhiên, hiện nay có nhiều “cách hiểu khác nhau” về việc cho phép hay không cho phép doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước được quyền chuyển mục đích sử dụng đất để đáp ứng yêu cầu phát triển sản xuất, kinh doanh.
HoREA nhận thấy, do Luật Đất đai 2024 và các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành chưa quy định cụ thể nên các địa phương “lúng túng”, “không dám giải quyết” nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước nên quỹ đất này chưa thể đưa vào khai thác, sử dụng hiệu quả được, dẫn đến tình trạng “lãng phí nguồn lực đất đai”.
Một thực tế là mục đích sử dụng đất của một số khu đất tại thời điểm cổ phần hóa nay không còn phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn. Do đó, doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch (mới) được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì lại khác với “phương án sử dụng đất” hoặc không có “phương án sử dụng đất” trước đây, nên có ý kiến cho rằng đây là “đất công” thì phải thu hồi để bán đấu giá, trong khi doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đều phải căn cứ vào quy hoạch và phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước nên không làm thất thu ngân sách nhà nước hoặc thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.
Việc bổ sung quy định này vào “dự thảo Nghị quyết” nhằm tạo hành lang pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước trong giải quyết thủ tục đất đai, khơi thông nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế xã hội. Nhất là giúp giải quyết dứt điểm các tồn đọng, vướng mắc về sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước trong giai đoạn lịch sử 2007-2021 và tạo nguồn thu cho ngân sách, thông qua cơ chế truy thu nghĩa vụ tài chính.
Đồng thời hạn chế tình trạng “xí phần đất công” không thông qua đấu giá, đấu thầu và ổn định tình trạng pháp lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước đã và đang sử dụng đất phù hợp quy hoạch.
Khoản 2a sau khoản 2 Điều 10 “dự thảo Nghị quyết” như sau:
“2a. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước chưa lập phương án sử dụng đất; hoặc phương án sử dụng đất chưa đúng quy định trong giai đoạn 2007-2021 được thực hiện như sau:
a) Các trường hợp được áp dụng quy định tại điểm b khoản này đối với các doanh nghiệp nhà nước đã thực hiện cổ phần hoá và đang quản lý sử dụng đất trong giai đoạn từ ngày 01 tháng 01 năm 2007 đến ngày 31 tháng 12 năm 2021, nhưng tại thời điểm cổ phần hoá chưa lập phương án sử dụng đất hoặc có lập phương án sử dụng đất nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chưa phù hợp với quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cổ phần hoá;
b) Nguyên tắc xử lý:
b1) Doanh nghiệp cổ phần hoá có trách nhiệm rà soát, kê khai và đề xuất phương án sử dụng đất theo quy định của Luật này trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày Luật này có hiệu lực.
b2) Trường hợp đất đang được doanh nghiệp quản lý, sử dụng nhưng không còn nhu cầu hoặc không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
b3) Trường hợp đất đang được doanh nghiệp quản lý, sử dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và doanh nghiệp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét, giải quyết:
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Hoặc cho thuê đất, tùy theo mục đích sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
c) Về nghĩa vụ tài chính:
Doanh nghiệp phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai kể từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục địch sử dụng đất theo quy định;
d) Trường hợp quá 24 tháng kể từ ngày Luật có hiệu lực mà doanh nghiệp không lập phương án sử dụng đất, hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất.”
