Thị trường bất động sản Lâm Đồng đang diễn biến như thế nào?

Ngoài điều kiện tự nhiên đặc biệt, hạ tầng giao thông để kết nối Bảo Lộc, Đà Lạt với các tỉnh thành lân cận cũng là một trong những yếu tố giúp cho thị trường bất động sản Lâm Đồng trở nên hấp dẫn. Bất động sản đã trở thành một trong những kênh thứ yếu thúc đẩy nền kinh tế tại TP. Bảo Lôc và Đà Lạt. Đứng dưới góc độ của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại Lâm Đồng, bà Phan Thị Thu Thùy – CEO Công ty Cổ phần Tư vấn và Đầu tư bất động sản Emaar Land đã có bài tham luận “Siết tín dụng ảnh hưởng đến doanh nghiệp bất động sản tại Lâm Đồng, đưa bất động sản dần về giá trị thực” tại Hội thảo Khoa học Quản lý Đất đai & Bất động sản do Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản thuộc Đại học Nông lâm TP.HCM. Tạp chí Vietnam Logistic Review điểm qua một số ý nổi bật của bài tham luận để gửi đến độc giả.

Thực trạng thị trường bất động sản Lâm Đồng sau khi siết tin dụng bất động sản
   Chính sách “siết tín dụng bất động sản” đang diễn ra rất nhanh theo chỉ đạo chung của Ngân hàng Nhà nước. Theo đó, đến tháng 9/2020 tỷ lệ tối đa nguồn vốn cho vay trung, dài hạn là 40%, đến tháng 9/2021 là 37%, đến tháng 4/2022 là 34%, từ tháng 10/2022 giảm xuống còn 30%. Chính sách ngay lập tức ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư dòng tiền vào bất động sản của người dân và làm ảnh hưởng đến các doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn.
Khi siết tín dụng là Nhà nước đang sử dụng chính sách tiền tệ để kiểm soát bong bóng bất động sản và điêu tiết giá cả trong dài hạn. Nhưng việc ban hành chính sách rất nhanh làm cho doanh nghiệp không kịp có những thay đổi phù hợp với sự biến động vĩ mô. Từ đó, nó có thể ảnh hưởng đến việc các doanh nghiệp đầu tư các dự án có giá trị đầu tư thực và nắm bắt xu hướng tương lai như bất động sản du lịch (mô hình condotel, hệ sinh thái nghỉ dưỡng, bất động sản theo xu hướng “Farmstay”, “Second Home”. Các dự án này không tiếp cận được nguồn vốn để tiếp tục tạo giá trị tại Lâm Đồng

   Những chính sách phát triển hạ tầng giao thông được chú tâm đầu tư để kết nối hai thành phố lớn của Lâm Đồng như Đà Lạt, Bảo Lộc với các thành phố trọng điểm khác TP.HCM, Nha Trang, Phan Thiết. Cụ thể, khi hoàn thành các dự án cao tốc Tân Phú – Bảo Lộc, Bảo Lộc – Liên Khương, có thể rút ngắn thời gian di chuyển từ TP.HCM đi Bảo Lộc chỉ mất 2 giờ di chuyên bằng xe ô tô, đi tiếp 40 phút là đến sân bay Quốc tê Liên Khương và thêm 30 phút sẽ tới TP. Đà Lạt. Từ Phan Thiết, Nha Trang, Vũng Tàu kết nối với Bảo Lộc, Đà Lạt chỉ mất 1,5 giờ. Theo quy luật thị trường, các dự án hạ tầng đang chuẩn bị triển khai thì sẽ có biến động về giá bất động sản và thu hút lượng vốn đầu tư đổ về.
Sau khi có thông tin về xây dựng cơ sở hạ tầng, bất động sản tại Lâm Đồng đã trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Vi dụ thực tế, theo nguồn số liệu Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng, trong quý I/2022, toàn tỉnh có 12.467 lô đất nền giao dịch thành công, tổng số tiền bán ra là 11.911 tỷ đồng. Trong đó, huyện Lâm Hà có 3.077 lô đất nền giao dịch thành công qua công chứng, Di Linh với 1.826 lô đất nền, Đức Trọng với 1.648 lô đất nền, TP. Đà Lạt với 1.162 lô đất nền, Bảo Lâm với 1.105 lô đất nền… Những con số này có thể giảm mạnh từ quý 2/2022 do các chính sách tín dụng thắt chặt đã ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư vào bất động sản tại Lâm Đồng. Điển hình như Emaar Land, quý 1 ghi nhận đã cung cấp ra thị trường hơn 350 sản phẩm đất nền, nhưng gần hết tháng 6 năm 2022 con số đã giảm hơn ½ và chưa có tin hiệu hồi phục.
   Chính sách thu hút hàng loạt các chủ đầu tư lớn đổ về đầu tư tại Lâm Đồng đang thực hiện rất tốt nhưng có dấu hiệu chậm triển khai vì tín dụng bị “bế tắc” trong giai đoạn này. Theo định hướng phát triển quy hoạch mở rộng TP. Đà Lạt đến năm 2030 phạm vi điều chỉnh quy hoạch chung TP. Đà Lạt và vùng phụ cận đã nhanh chóng thu hút các chủ đầu tư lớn về đây lập quy hoạch để phát triển dư án quy mô lớn như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam, Ecopark…. Tuy nhiên, các dự án có thể chậm triển khai vì nguồn vốn đầu tư đang bị hạn chế.
Chính sách tín dụng bất động sản cần điều chỉnh phù hợp với thị trường
   Việc ban hành các chính sách tài khóa và tiền tệ như siết chặt tín dụng bất động sản nhằm giảm nguy cơ sốt giá ảo dẫn đến lạm phát, góp phần đưa bất động sản về giá trị thực. Các chính sách là hoàn toàn đúng đắn, nhưng cần phải có thông báo trước cho doanh nghiệp đẻ có sự chuẩn bị trong hoạt động đưa nguồn cung ra thị trường. Thông bảo phải có các quy định chặt chẽ để doanh nghiệp tuân thủ, không nên quy định “mập mờ” làm ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của doanh nghiệp cũng như huy động vốn từ người mua bất động sản.
Cụ thể, Nhà nước cần quy định rõ ràng về việc siết tín dụng như thế nào, áp dụng cho khu nào, loại đất ra sao và trong thời hạn bao lâu để chính sách điều tiết thị trường BĐS đầu cơ theo chiều hướng đưa nó về giá trị thực, tránh đánh đồng sẽ ảnh hưởng đến các loại hình BĐS đầu tư mang giá trị thực như BĐS du lịch, BĐS nông nghiệp, BĐS nghỉ dưỡng…Ngoài ra, chính quyền mỗi địa phương cần có email, fax, số điện thoại của doanh nghiệp để gửi thông tin chính thống đến doanh nghiệp trước ít nhất 6 tháng trước khi ban hành.
   Về thời điểm ban hành chính sách cần tuân thủ theo quy luật cung cầu trên thị trường, tâm lý người mua bất động sản có xu hướng đầu tư mạnh vào đầu năm hoặc cuối năm tài chính. Vì vậy, chính sách thắt tin dụng chỉ tập trung vào những tháng giao dịch bất động sản mạnh như tháng 2 hoặc tháng 11 vì lúc này cầu tăng thì giá tăng cao. Còn thời điểm từ tháng 4 đến tháng 10 thì cần những những chính sách tiền tệ mở rộng hơn để có nhiều dự án. được chào bán ra thị trường và mức ưu đãi hỗ trợ lớn hơn cho khách hàng.