Xu hướng đầu tư chung cư và đất nền

Giá chung cư đang rất cao, nguồn cung rất hạn chế

Theo ông Nguyễn Anh Quê, từ trước đến nay ít nhà đầu tư đưa chung cư vào danh mục đầu tư, bởi lẽ với giá bán hiện tại thì mất từ 17 đến 30 năm nhà đầu tư mới thu hồi vốn. Ví dụ một căn hộ nội đô khá cao cấp 3 phòng ngủ với 120 m2 có giá bán khoảng 6 tỷ đồng, giá cho thuê 1 tháng 20 triệu thì mất 25 năm mới chỉ thu hồi được vốn gốc và sau 25 năm chung cư đó đã khá cũ kỹ, mất giá nhiều.

Trong giai đoạn từ tháng 6 năm 2022 đến nay giá chung cư tăng đột biến khoảng 20-30% vì nhiều người mua lãi 20-30% trong thời gian ngắn, nếu so với nền giá chung cư giai đoạn đáy năm 2012 thì chung cư tăng hơn 50%. Tuy nhiên giai đoạn hưng vượng của đầu tư chung cư đã nằm lại ở đầu quý 4 năm 2022, bởi lẽ giá chung cư hiện nay đã rất cao, cao tới vô lý, nguồn cung rất hạn chế.

Hiện nay gần như 100% khách hàng mua chung cư là mua ở, phân khúc nhà ở xã hội ở các đô thị lớn cầu nhiều mà cung ít, phân khúc cao cấp cung và cầu đều ít, phân khúc trung cấp gần như biến mất.

Ở các tỉnh đang phát triển chung cư mạnh mẽ, nhất nhà ở xã hội ở các khu công nghiệp, dự báo nguồn cung khá dồi dào. Tuy nhiên đây là sản phẩm ở chứ không phải đầu tư, trừ phần khối đế ở các cụm chung cư quy mô lớn trên 2000 căn hộ trở lên.

Đất nền ven đô thị, ven khu công nghiệp sẽ dần phục hồi

Còn về hình thức đầu tư đất nền, theo ông Quê, đất nền bao gồm 2 phân khúc: Đất nền dự án và đất dân. Lâu nay nhà đầu tư luôn coi phân khúc đất nền là “phân khúc vua” bởi tỷ lệ tăng giá cao, thời gian tăng giá nhanh, tỷ lệ lợi nhuận cao, đa số sản phẩm có giá trị thấp, vừa túi tiền hầu hết các nhà đầu tư.

Đất nền dự án bao gồm đất nền do nhà nước thực hiện đấu giá, doanh nghiệp triển khai dự án và đất tái định cư.

Trong vài năm trở lại đây hầu hết địa phương tổ chức bán đất dưới hình đấu giá đất tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách, cung cấp ra thị trường lượng sản phẩm đáng kể. Giai đoạn 2020-2022 giá đất nền bị đẩy lên cao khiến cho giá khởi điểm khi đấu giá và giá trúng đấu giá tăng cao.

Hiện nay, khi bất động sản đã hạ nhiệt cũng khiến các địa phương ít tổ chức bán đấu giá đất hơn và giá khởi điểm, giá trúng đấu giá thấp hơn trước kia, lượng người tham gia đấu ít, đôi khi phải đấu giá nhiều lần do không bán hết, giá trúng đấu giá sát với giá khởi điểm.

Tình trạng bán cắt lỗ những lô trúng đấu giá của nhà đầu tư xuất hiện nhiều nơi, tính thanh khoản phân khúc này hiện nay không cao. Tuy nhiên, ở một số địa phương đang thay đổi quy hoạch tốt như Đông Anh, Mê Linh.... lại diễn ra tình trạng ngược lại, ở các địa phương này hiện nay đang hoãn bán đấu giá đất và các lô đất nhà đầu tư đã trúng đấu giá được tìm mua nên có tính thanh khoản tốt. Đây là sản phẩm giai đoạn tới các nhà đầu tư chú ý nhưng sẽ chọn lọc rất kỹ về vị trí, tiện ích tổng thể và tiềm năng tăng giá.

Doanh nghiệp lập dự án đầu tư khu đô thị có sản phẩm đất nền hoặc trúng đấu giá các cụm, khu đất nền. Trước kia loại hình này các nhà đầu tư ưa chuộng vì pháp lý tốt, quy hoạch đồng bộ, tuy nhiên ít năm trở lại đây nguồn cung loại hình này hạn chế do các doanh nghiệp khó khăn trong thủ tục đầu tư và việc bắt buộc phải xây dựng khiến giá trị sản phẩm bị đẩy lên cao khiến giảm sức hút đối với các nhà đầu tư.

Vừa qua Chính phủ vừa ban hành Nghị định 35/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 6 năm 2023, trong đó có một nội dung quy định các dự án phân lô bán nền chỉ phải xây dựng đối với các nền ở trục chính dự án có lợi thế kinh doanh, tạo điểm nhấn cho dự án. Quy định mở này sẽ giúp các dự án đất nền được áp dụng quy định mới nêu trên khởi sắc về lượng giao dịch. Tuy nhiên phân khúc này vẫn cần được cải thiện về nguồn cung bằng cách gỡ bỏ các rào cản về mặt thủ tục đầu tư. Ở phân khúc này giai đoạn tới các nhà đầu tư sẽ cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.

Đất tái định cư là một phân khúc ngách nhỏ của đất nền, không phổ biến nhưng lại được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Đặc biệt hiện nay chủ trương của nhà nước là các dự án nhà ở chủ đầu tư phải bố trí tái định cư tại chỗ, bố trí xong tái định cư mới triển khai thi công dự án vì vậy nên các nền đất tái định cư trong các đại đô thị là miếng bánh rất hấp dẫn các nhà đầu tư do chênh lệch giá rất lớn với sản phẩm chủ đầu tư bán ra, nhất các dự án do các chủ đầu tư lớn, uy tín triển khai. Đầu tư phân khúc này các nhà đầu tư phải thận trọng, nghiên cứu kỹ về tính pháp lý, chặt chẽ trong giao dịch. Phân khúc này hứa hẹn ngày càng thu hút thêm nhà đầu tư và dần trở nên phổ biến.

Đối với đất dân bao gồm đất ở, nhà phố trong trung tâm thành phố lớn, vùng ven các đô thị này và đất nền các địa phương.

Đất ở, nhà phố trong trung tâm thành phố lớn nền giá vẫn đang rất cao, giảm giá không đáng kể trong thời gian qua. Vì vậy thời gian tới phân khúc này khó tăng giá hay đột biến về thanh khoản, chỉ hướng đến người sử dụng cuối cùng.

Đất vùng ven (dưới 30km so với trung tâm) tại các thành phố lớn thời gian qua biến động giảm đáng kể, hiện tại đang được các nhà đầu tư chú ý, nhất các khu vực sắp từ huyện lên quận, thành phố hoặc sắp triển khai các dự án lớn, đường lên xuống các vành đai...

Đất nền địa phương thời gian qua giảm mạnh nhất từ 10-30%, cá biệt có những sản phẩm giảm 50%. Đây là phân khúc bất động sản sốt nhất chu kỳ bất động sản trước, tăng giá mạnh nhất, nguồn cung dồi dào nhất. Giai đoạn sắp tới phân khúc này sẽ diễn biến phức tạp như sau:

+ Đất nền địa phương ở đô thị, ven đô thị, ven khu công nghiệp, ven các khu du lịch, đường lớn đi qua, điểm lên xuống cao tốc... sẽ dần phục hồi, tan băng sớm, nhưng khó sốt, nếu có sốt thì sốt cục bộ do có sự thay đổi lớn về quy hoạch, hạ tầng, dự án trọng điểm...

+ Đất nền ở các khu vực nông thôn xa dân cư không có quy hoạch tốt, không có sự đột biến về hạ tầng, dự án, dân số ít sẽ đóng băng trong thời gian dài nữa. Nhưng lại có sự tăng giá đột biến vào cuối chu kỳ sắp tới khi cả thị trường đều nóng, khi đó nền giá đã bị đẩy lên cao thì nhà đầu tư sẽ tìm về những sản phẩm có thể tăng giá nhiều lần do giá còn rất thấp.

Với những động thái tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp từ Chính phủ kết hợp lãi suất ngân hàng đã giảm xuống, ông Nguyễn Anh Quê dự doán, thị trường bất động sản sẽ ấm trở lại từ tháng 10 năm 2023, có thể tương đối sôi động từ tháng 4 năm 2024 trở đi. Nguồn cung sản phẩm dự án tiếp tục khó cho tới ít nhất hết năm 2024 thậm chí đến giữa năm 2026 trừ sản phẩm nghỉ dưỡng. Nhà ở xã hội là điểm sáng nhất về nguồn cung và giao dịch trong giai đoạn sắp tới, tuy nhiên nhiều dự án nhà ở xã hội công nhân sẽ gặp khó trong đầu ra do thiếu người mua, chỉ thu hẹp trong một đối tượng.