Bất động sản công nghiệp Việt Nam: “Vẽ bức tranh khổ rộng” với Nguyễn Chí Toàn

Chào anh Nguyễn Chí Toàn, được biết anh có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản công nghiệp ở Việt Nam. Anh có thể chia sẻ đôi nét về quá trình phát triển sự nghiệp của mình được không?

Nguyễn Chí Toàn: Nói thế nào nhỉ? (Hi.hi…) Tôi bắt đầu tham gia hoạt động tư vấn và kêu gọi đầu tư trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp (BĐSCN) từ cuối những năm 2001, 2002, khi mới bắt đầu làm việc cho VSIP. Phải nói rằng, đây là giai đoạn đầy thử thách đối với tôi và cũng là những năm khó khăn chung của ngành công nghiệp cả nước, trong đó có VSIP. Tôi không thể quên những ngày đầu chập chững vào nghề, với rất nhiều kiến thức chuyên ngành mới mẻ cần nắm bắt và lĩnh hội, trong khi bản thân lại thiếu và còn "trống" rất nhiều. Tuy vậy, nhờ làm việc trong một môi trường chuyên nghiệp như VSIP, tôi đã may mắn được đào tạo và học hỏi từ các chuyên gia nước ngoài có kinh nghiệm trong lĩnh vực công nghiệp. Tôi tự học hỏi và vận dụng những hiểu biết thực tế từ chính những câu chuyện của đất nước mình trong thời kỳ chuyển đổi, từ đó tích lũy dần những kinh nghiệm bổ ích.

Câu nói “Thiên thời – Địa lợi – Nhân hòa” áp dụng cho mọi hoàn cảnh đều mang lại cho chúng ta rất nhiều suy nghĩ. Sau suy thoái kinh tế châu Á cuối thập niên 90 và đầu những năm 2000, mọi việc bắt đầu trở lại từ cuối năm 2001 đầu 2002, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam bắt đầu khởi sắc mạnh mẽ. Các nhà đầu tư từ Đài Loan, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Malaysia... bắt đầu ồ ạt tìm hiểu đầu tư vào Việt Nam. Chúng ta cũng áp dụng chính sách “trải chiếu hoa” để mời gọi nhà đầu tư. Bản thân tôi tham gia công tác vào đúng giai đoạn đó nên học hỏi và đúc kết được nhiều bài học và kinh nghiệm từ thực tế ấy.

Tự hào nhất khi nhìn lại chính mình, từ một người non trẻ nhất phòng marketing, tôi đã học hỏi được nhiều trong quá trình công tác. Tôi đã trải qua gần như tất cả các thời kỳ sóng điểm của FDI vào Việt Nam (2002-2003, 2007-2008, 2016-2018 và hiện nay), và nhận được sự động viên, hỗ trợ của lãnh đạo VSIP Group. Tôi đã được trải qua nhiều vị trí công tác, từ các hoạt động liên quan đến công nghiệp, tổ chức và vận hành khu công nghiệp như khảo sát, giải tỏa đền bù, quy hoạch xây dựng, tiếp thị, vận hành... Tôi đều được tham gia nên giờ các câu hỏi liên quan đến hoạt động của các khách hàng, đối tác hay ngay cả chính quyền, tôi đều có thể trả lời cho họ. May mắn là dường như tất cả các dự án mở rộng trên cả nước, tôi đều thành công mang về những nhà đầu tư đầu tiên. Công việc hàng ngày tạo cho tôi niềm đam mê, mỗi ngày được làm việc với nhiều đối tác khác nhau, nhiều ngành công nghiệp và thành phần kinh tế khác nhau, được đi và khám phá nhiều nơi phát triển nhất thế giới. Đặc biệt, được tiếp xúc với các lãnh đạo các tập đoàn, các tổ chức nên tôi có thêm nhiều kiến thức bổ ích. Vì vậy, sau gần 23 năm công tác, tôi vẫn chưa thấy chán và luôn tìm thấy nhiều điều để khám phá, nhiều đích đến... Đó cũng là câu trả lời cho câu hỏi của nhiều người về việc tại sao tôi làm việc ở chỉ một nơi mà không thấy chán và chưa thay đổi.

Theo anh, điều gì là quan trọng nhất khi nhìn nhận và đánh giá tiềm năng đầu tư vào lĩnh vực BĐSCN ở Việt Nam?

Nguyễn Chí Toàn: Có thể nói, Việt Nam của chúng ta là một trong những điểm đến rất sáng giá cho các nhà đầu tư FDI trên toàn thế giới trong hơn 2 thập niên qua. Nhìn chung, trong lĩnh vực sản xuất, ngoài người khổng lồ Trung Quốc, thì có lẽ chúng ta là quốc gia hấp dẫn và thu hút hơn cả. Tôi cho rằng chúng ta vẫn còn cơ hội này ít nhất là hơn chục năm nữa, khi các yếu tố tốt để nhà đầu tư chọn xây dựng nhà máy sản xuất vẫn còn rất lớn. Hiện nay, xu hướng chuyển dịch cơ cấu nhằm đa dạng hóa cơ sở cũng như thị trường khiến các tập đoàn lớn trên thế giới sẽ chọn xây dựng một nhà máy thứ hai, thứ ba ngoài Trung Quốc. Các nhà đầu tư cũng dịch chuyển sang mô hình nhà máy xanh, công nghệ cao và phát triển bền vững, tiềm năng của phân khúc này là khá lớn, đặc biệt là từ các công ty, tập đoàn lớn từ các quốc gia phát triển trên thế giới. Những yếu tố trên đây mang lại cho chúng ta một tiềm năng lớn, một sự thành công trong việc đầu tư, xây dựng và phát triển BĐSCN, nhất là ở phân khúc khu công nghiệp thế hệ mới.

Anh Toàn được biết đến là người có nhiều năm làm việc trong ngành này, cụ thể là ở Khu công nghiệp Việt Nam – Singapore (VSIP). Vậy nhìn lại quá trình vài thập kỷ qua trong hoạt động BĐSCN, có cột mốc nào mà anh cho là đáng nhớ?

Nguyễn Chí Toàn: Nếu nói về cụ thể một vấn đề hoặc một sự kiện nào đó thì rất nhiều, nhưng để lại trong tôi ấn tượng nhất vẫn là những thành công chung. Tôi lấy thực tế quá trình chuyển đổi và phát triển của VSIP làm ví dụ.

Thời kỳ đầu, khoảng 20-28 năm trước, chúng ta làm thuần công nghiệp với mục tiêu thu hút đầu tư nhằm tạo công ăn việc làm, đóng góp ngân sách và thuế cho nhà nước, xây dựng và góp phần hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho địa phương. Khi đó, chúng ta có lợi thế là công nhân đông, đất đai nhiều. Sau khi làn sóng thu hút FDI đạt đỉnh điểm vào khoảng năm 2008, với sự gia tăng về lao động cao, quỹ đất trống dần dịch chuyển xa hơn các trung tâm thành phố lớn, nhu cầu về nhà ở và các dịch vụ đi kèm bắt đầu phát sinh. Chúng ta chuyển đổi sang mô hình Công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ để không chỉ xây dựng không gian công nghiệp mà còn phát triển nhà ở và các dịch vụ hỗ trợ. Đến nay, chúng ta hình thành mô hình khu công nghiệp thế hệ mới, phát triển hạ tầng hiện đại để đón tiếp các nhà đầu tư chất lượng cao với công nghệ cao, đặc biệt chú trọng đến môi trường, trách nhiệm xã hội và thế hệ tương lai.

Đây là ba cột mốc mà tôi cho là đáng nhớ nhất trong quá trình công tác của mình.

Trong bối cảnh mà thị trường bất động sản nói chung và BĐSCN nói riêng đang có nhiều thay đổi, anh cảm nhận xu hướng nào đang chiếm ưu thế hiện nay?

Nguyễn Chí Toàn: Về BĐSCN, xu hướng hiện nay tất nhiên là công nghệ, môi trường và sự thay đổi theo xu hướng mới. Đến một lúc nào đó, mọi người đều cần những điều tốt hơn, hoàn thiện hơn, đẹp hơn và có trách nhiệm hơn. Kể cả hạ tầng, nhà kho, nhà xưởng hay thiết bị máy móc… đều phải nâng cấp để đáp ứng nhu cầu này. Xu hướng phải là chất lượng, công nghệ, thông minh và sử dụng năng lượng tái tạo. Tôi cho rằng cả bất động sản thương mại cũng vậy, nếu dự án nhà ở hay công trình nào không theo xu hướng này thì sẽ bị tụt hậu và không còn được xã hội chấp nhận. Công nghệ AI sẽ phát triển và được áp dụng nhiều hơn, công nghiệp bán dẫn và các sản phẩm nghiên cứu sẽ được chú trọng hơn.

Liên quan đến công nghệ gắn với phát triển, anh có nghĩ rằng các tiến bộ công nghệ như trí tuệ nhân tạo và blockchain sẽ ảnh hưởng như thế nào đến ngành BĐSCN trong tương lai?

Nguyễn Chí Toàn: Tất nhiên rồi, AI và blockchain có thể tối ưu hóa quản lý tài sản, dự đoán được xu hướng của thị trường. Blockchain có thể cải tiến tính minh bạch và an toàn trong tất cả các giao dịch hay hoạt động liên quan đến bất động sản nói chung và BĐSCN nói riêng. AI còn có thể là xu hướng thay thế một số công tác cơ bản trong ngành BĐSCN.

Theo anh, yếu tố nào nên là ưu tiên hàng đầu khi lựa chọn vị trí đầu tư trong BĐSCN?

Nguyễn Chí Toàn: Có thể nói như thế này, trước hết là phải đặt mình vào vị trí nhà đầu tư, hiểu cung cầu, hiểu thị trường.

Thứ nhất, ở góc nhìn vĩ mô là “ổn định chính trị.” Trong các năm làn sóng FDI vào Việt Nam, như mình đã đề cập ở trên, các nhà đầu tư đều rất quan tâm đến yếu tố này. Điều này sẽ quyết định sự lựa chọn ở tầm so sánh vĩ mô. Chúng ta có được kết quả rất khích lệ trong gần 3 thập niên qua là nhờ vào yếu tố này. Nhờ ổn định chính trị mà chúng ta có lợi thế hơn các quốc gia khác và thị trường khác.

Thứ hai, hẹp hơn một chút ở tầm vi mô là vị trí đặt nhà máy hay cơ sở của nhà đầu tư. Ba yếu tố mà vị trí cực kỳ quan trọng mang lại là làm sao nhà đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận và sử dụng được cơ sở hạ tầng (sân bay, cảng biển và đô thị phát triển) một cách thuận tiện và hiệu quả nhất. Khi thế giới ngày càng kết nối, việc vị trí dễ dàng và thuận lợi kết nối với cơ sở hạ tầng là hết sức cần thiết, vì ngoài sự thuận tiện thì chi phí, logistics và thời gian tối ưu sẽ quyết định cho sự thành công của nhà đầu tư.

Yếu tố tiếp theo là lao động. Ở một nơi mà nhà đầu tư có thể tiếp cận và tuyển dụng lao động dễ dàng sẽ là điều cần cân nhắc để thành công.

Anh có nhận định gì về tầm quan trọng của việc xây dựng cộng đồng trong các dự án BĐSCN?

Nguyễn Chí Toàn: Tôi cho rằng rất quan trọng. Nếu anh làm tốt đi nữa thì một mình anh cũng không thể mang lại hiệu ứng và hiệu quả bằng với một cộng đồng. Số đông sẽ là giá trị minh chứng và đảm bảo chất lượng của tất cả mọi điều chứ không riêng BĐSCN. Tôi lấy ví dụ, một nhân viên làm công tác tiếp thị sẽ không bao giờ bằng 100 người. Một nhà đầu tư thông minh sẽ không bao giờ lấy giá trị thẩm định của một đơn vị bằng của cả hiệp hội.

Khi một đơn vị tự làm sẽ không có cơ sở tham khảo cùng nhau, góp ý cùng nhau và cải thiện tốt hơn khi cả cộng đồng cùng làm, cùng chia sẻ. Chắc chắn sự cải tiến của cộng đồng sẽ mạnh hơn và tốt hơn.

Trong thời đại ngày nay, anh có nghĩ rằng việc xây dựng các dự án BĐSCN cần phải tuân thủ những tiêu chuẩn môi trường và bền vững như thế nào?

Nguyễn Chí Toàn: Điều này là không cần phải hỏi, như tôi đã đề cập trước đó, thế giới đang thay đổi từng ngày và Việt Nam chúng ta đã cam kết phát thải CO2 bằng 0 vào năm 2050. Tôi cho rằng đây là lời hứa và là nhiệm vụ hết sức khó khăn, nhưng cần thiết và bắt buộc. Nói như vậy có nghĩa là BĐSCN ngay từ bây giờ cần chỉnh chu hơn, tuân thủ các tiêu chuẩn môi trường hơn. Đối với VSIP, chúng tôi đã cố gắng và may mắn trong 28 năm qua luôn tuân thủ theo các quy định và tiêu chuẩn đề ra. Đến nay, chúng tôi cần thay đổi và phấn đấu tốt hơn nữa. Chúng tôi hy vọng VSIP sẽ là một trong những môi trường công nghiệp tiên phong trên cả nước thực hiện trách nhiệm của mình, cùng đồng hành với Chính phủ, làm cho chính chúng ta, cho con cháu chúng ta và đời sau tiếp bước thành quả và công sức của ông cha xây dựng. Thế giới ngày mai có thể là gì chúng ta chưa thể đoán hết được, nhưng trước mắt cần tuân thủ, cần phát triển bền vững thì mới tồn tại được.

Theo anh, những yếu tố nào mà anh quan tâm đặc biệt khi thực hiện đánh giá rủi ro cho các dự án BĐSCN?

Nguyễn Chí Toàn: Hàng ngày trong môi trường BĐSCN, chúng ta hoạt động được chi phối và liên quan đến tất cả các lĩnh vực, nên rủi ro luôn có thể xảy ra. Tôi cho rằng, những chủ đầu tư nào chưa thật sự nghiêm túc trong công tác quy hoạch và xây dựng chiến lược cần hết sức lưu ý.

Trước hết là tình trạng pháp lý của đất thực hiện dự án.

Thứ hai là cam kết của nhà đầu tư thông qua thiết kế quy hoạch. Các nhà phát triển khu công nghiệp cần lường hết năng lực của mình khi lên kế hoạch thực hiện dự án. Vì một khu công nghiệp không như một khu dân cư hay khu đô thị, quy mô thường lớn hơn nhiều lần và liên quan đến các thành phần kinh tế khác nhau.

Thứ ba là liên quan đến tài chính. Đầu tư lớn và thời gian thu hồi vốn thường lâu hơn bất động sản thương mại, liên quan đến thời gian và tiến độ thực hiện. Hiệu quả dự án có tốt hay không phụ thuộc vào tiến độ xây dựng hoàn chỉnh đủ điều kiện cho thuê và năng lực kêu gọi thu hút đầu tư.

Thứ tư là yếu tố rủi ro đến xã hội và môi trường, không chỉ là rủi ro của đơn vị phát triển. Mô hình quản lý và duy trì khu công nghiệp không chỉ là cho thuê và lấp đầy là thành công mà sau đó nữa. Một khu công nghiệp lấp đầy cho thuê xong vẫn còn trách nhiệm vận hành suốt đời dự án. Hệ lụy và rủi ro của các dự án thuê lại đất trong khu công nghiệp càng về sau càng có nguy cơ rủi ro do bị buông lỏng quản lý và thiếu sự quan tâm đúng mức.

Thứ năm là áp dụng các quy chuẩn môi trường và công nghệ cho phát triển dự án BĐSCN. Đây là lĩnh vực có nhiều ngành công nghiệp nhạy cảm về môi trường và rất khó để đạt và duy trì hình ảnh cũng như chất lượng.

Anh có thể chia sẻ về những dự án BĐSCN mà anh đã tham gia và đạt được thành công đáng chú ý ở VSIP không?

Nguyễn Chí Toàn: Có lẽ đến nay tôi vẫn chưa cho rằng mình thành công, tuy nhiên trong gần 23 năm công tác, có rất nhiều buồn vui và nhiều khoảnh khắc đáng nhớ. Tôi có thể kể ra vài trường hợp tiêu biểu, ví dụ như nhà máy URC (Universal Robina Corporation), một tập đoàn đa ngành hàng đầu Philippines quyết định đầu tư vào VSIP sau một thời gian dài tôi theo tiếp thị và thuyết phục. Ấn tượng sâu sắc nhất là làm việc qua rất nhiều nhân sự cấp cao của tập đoàn, nhận được nhiều câu hỏi rất thiện chí và chân tình. Cuối cùng, nhận được sự đồng thuận và đánh giá cao của cả tập thể lãnh đạo và vị Chủ tịch tập đoàn, lúc đó đã 80 tuổi, bay từ Manila sang Việt Nam.

Hay như P&G (Procter & Gamble) và Unilever, một tập đoàn đến từ Mỹ và một tập đoàn đến từ Anh Quốc, đều là hai tập đoàn lớn nhất thế giới về hàng tiêu dùng lúc đó. Làm việc với họ cực kỳ chi tiết, nghiêm túc, có phần chi li và khó khăn, với rất nhiều cuộc họp đàm phán đến tận nửa đêm. Tuy nhiên, tôi luôn cảm thấy phấn khởi và cầu thị vì mình đang đàm phán với những người khổng lồ. Qua những buổi như vậy, tôi học được nhiều bài học quý giá, nhiều kiến thức và phong cách đàm phán. Những mối quan hệ tôi có được từ đó đến bây giờ tôi vẫn coi là những dấu mốc quan trọng trong cuộc đời công việc của mình.

Trong quá trình công tác của mình, anh có tham gia thực hiện những phương pháp quản lý dự án nào mà anh cảm thấy hiệu quả?

Nguyễn Chí Toàn: VSIP hiện có đến 18 dự án trên cả nước, và sẽ còn nhiều nữa. Tôi có cơ hội đóng góp hoặc chí ít cũng tham gia phần nào đó của các dự án này. Để nói cụ thể, Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ngãi và Nghệ An là những nơi để lại cho tôi nhiều kỷ niệm nhất. Điều tôi tâm đắc và cho là thành công trong công việc là xây dựng được dự án kết nối tiếp thị toàn cầu, thiết lập quan hệ với rất nhiều tổ chức khác nhau. Đến thời điểm hiện tại, tôi vẫn thấy cách làm của mình cùng với các anh em và các tổ chức đối tác khá hiệu quả.

Liên quan đến phát triển kỹ năng và kiến thức, theo anh những gì là quan trọng nhất đối với những người mới bắt đầu hoặc muốn tiếp cận ngành BĐSCN?

Nguyễn Chí Toàn: Mỗi ngày một kiến thức. Tôi luôn truyền lửa cho các thế hệ sau bằng cách ghi lại tất cả các hoạt động trong ngày, sau đó đưa ra nhận định, đánh giá về những gì mình học được và làm được qua các hành vi và hoạt động đó. Cuối cùng, rút ra bài học từ các hoạt động để làm phong phú thêm kho tàng kiến thức của mình.

Đối với các bạn mới bắt đầu, kiến thức về pháp lý là hết sức quan trọng và cần chú trọng để rút ra nhiều điều tốt nhanh hơn thời của tôi. Làm việc cần đặt mục tiêu với sự chân thành, phân tích tất cả các ưu nhược điểm của sản phẩm và dự án, chú ý các chi tiết chính xác và các cam kết của mình. Luôn trau dồi khả năng thuyết trình, thuyết phục, đàm phán, luôn chịu khó học hỏi và cập nhật thông tin kinh tế vĩ mô, những chính sách và xu hướng thay đổi. Sắp xếp thời gian tham gia và khám phá tất cả các lĩnh vực.

Quan trọng nhất là cố gắng hoàn thành và rõ ràng nhất các điều nhỏ nhất, có ghi nhận và báo cáo. Theo dõi và nghiên cứu nhu cầu và xu hướng của nhà đầu tư qua các diễn đàn. Còn rất nhiều yếu tố khác cần cấu thành, nhưng yếu tố tiếp theo là cần xây dựng các mối quan hệ đa phương và càng nhiều đối tác càng tốt.

Nhân đây, anh có thể chia sẻ một vài xu hướng mới nào trong lĩnh vực BĐSCN mà anh đang quan tâm không?

Nguyễn Chí Toàn: Hiện tại, tôi đang quan tâm đến xu hướng nhà xưởng thông minh, công nghệ và công nghiệp bán dẫn, năng lượng xanh và năng lượng tái tạo.

Nếu có lời khuyên cho những nhà đầu tư mới muốn tham gia vào lĩnh vực BĐSCN tại Việt Nam, anh sẽ nói gì với họ?

Nguyễn Chí Toàn: Phát triển bền vững và môi trường là hai yếu tố cần nhắc đến trước tiên. Tiếp theo, chúng ta cần hiểu rõ năng lực và sức lực của mình. Tuân thủ pháp lý và quy chuẩn cùng với các cam kết của mình. Nghiên cứu kỹ nhu cầu của đối tác, của nhà đầu tư. Có rất nhiều vấn đề cần lưu tâm mà khó có thể kể hết ra đây được.