Câu hỏi đặt ra là: làm sao để Việt Nam đi từ mô hình kho truyền thống manh mún sang hệ sinh thái logistics park thế hệ mới, đủ sức đón dòng dịch chuyển sản xuất và thương mại toàn cầu?
Từ nhà kho ven đường đến “tài sản hạ tầng” của chuỗi cung ứng
Trong nhiều năm, nhà kho ở Việt Nam thường gắn với hình ảnh những công trình một tầng, mái tôn, cách xa trung tâm, được xây chủ yếu theo tư duy “có chỗ để hàng là được”. Chủ đầu tư chủ yếu quan tâm đến giá thuê theo mét vuông, còn câu chuyện tối ưu dòng chảy hàng hóa, tích hợp công nghệ hay kết nối đa phương thức ít khi được đặt đúng trọng tâm.
Sự xuất hiện của các nhà bán lẻ hiện đại, các sàn thương mại điện tử, cùng làn sóng FDI trong lĩnh vực điện tử, ô tô, công nghiệp phụ trợ… đã khiến yêu cầu đối với kho bãi thay đổi hoàn toàn. Doanh nghiệp không chỉ cần “chỗ để hàng”, mà cần những trung tâm phân phối có thể xử lý hàng nghìn đơn mỗi giờ, tích hợp hệ thống tự động, đảm bảo tiêu chuẩn an toàn phòng cháy, tiêu chuẩn môi trường, tiêu chuẩn chuỗi lạnh… Ở góc nhìn của chuỗi cung ứng, kho bãi không còn là chi phí cố định, mà là “tài sản hạ tầng” quyết định tốc độ, độ tin cậy và chi phí toàn chuỗi.
Sự thay đổi này kéo theo sự tham gia của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp – logistics chuyên nghiệp, với những dự án kho tiêu chuẩn quốc tế, kho Ready–Built, nhà xưởng Build–to–Suit cho các tập đoàn lớn. Từ chỗ phân tán, manh mún, thị trường đang xuất hiện các cụm kho – trung tâm logistics quy mô hàng chục, hàng trăm héc-ta gắn với khu công nghiệp, cảng biển, sân bay. Tuy nhiên, nếu so với các logistics park tại các “trung tâm hub” của khu vực, bất động sản logistics Việt Nam vẫn ở giai đoạn chuyển tiếp: nhiều kho vẫn chỉ là “vỏ vật lý” chưa gắn với dịch vụ giá trị gia tăng và kết nối chuỗi một cách bài bản.
Logistics park thế hệ mới: mô hình tích hợp dịch vụ, hạ tầng và công nghệ
Trong xu thế mới, logistics park không chỉ là một cụm nhà kho, mà là một hệ sinh thái dịch vụ xoay quanh hàng hóa. Ở đó, bên cạnh kho thường, kho lạnh, trung tâm phân phối còn có ICD/cảng cạn, bãi container, khu phi thuế quan, khu gia công – dán nhãn – đóng gói lại, trung tâm điều phối vận tải, văn phòng hãng tàu, hãng hàng không, ngân hàng, bảo hiểm, hải quan, kiểm dịch… Khi phần lớn mắt xích được “gom” vào một khu vực, doanh nghiệp sản xuất – xuất nhập khẩu có thể rút ngắn thời gian giao nhận, giảm số lần trung chuyển, giảm rủi ro sai lệch chứng từ, đồng thời chủ động hơn trong việc điều tiết tồn kho.
Logistics park thế hệ mới còn được thiết kế với tư duy đa phương thức: kết nối trực tiếp với cảng biển, ga đường sắt, đường thủy nội địa, quốc lộ cao tốc; bố trí hợp lý khu vực cho xe tải nặng, xe tải nhẹ, khu bãi chờ, khu bốc xếp; có không gian dự phòng cho việc triển khai các giải pháp “xanh” như trạm sạc xe điện, hệ thống năng lượng mặt trời trên mái kho, khu vực cây xanh, hồ điều hòa. Việc sử dụng chung nền tảng công nghệ – từ quản lý kho (WMS), quản lý bãi (YMS), hệ thống tracking cho tới cổng thông tin khách hàng – giúp các bên tham gia dễ dàng chia sẻ dữ liệu, tối ưu công suất và kiểm soát chất lượng dịch vụ.
Ở góc nhìn bất động sản, logistics park có vòng đời giá trị dài hơn nhiều so với nhà kho đơn lẻ. Nếu được quy hoạch gắn với các cực tăng trưởng – khu công nghiệp công nghệ cao, vùng sản xuất nông sản hàng hóa, cửa ngõ cảng biển – giá trị của dự án không chỉ nằm ở dòng tiền cho thuê, mà còn ở khả năng trở thành “nút hạ tầng” bắt buộc trong chuỗi cung ứng của cả vùng. Điều này mở ra cơ hội hợp tác giữa nhà phát triển bất động sản, doanh nghiệp logistics và chính quyền địa phương trong các mô hình PPP, liên doanh, liên kết dài hạn.
Lộ trình cho bất động sản logistics Việt Nam: quy hoạch, chuẩn hóa và đa dạng hóa sản phẩm
Để bất động sản logistics thực sự trở thành “bệ phóng” cho chuỗi cung ứng, ba trụ cột cần được thúc đẩy đồng thời. Thứ nhất, quy hoạch và chính sách đất đai cần “nhìn logistics như một loại hạ tầng thiết yếu” chứ không chỉ là công trình sản xuất – dịch vụ thông thường. Điều này đòi hỏi bố trí quỹ đất hợp lý cho logistics park tại các cửa ngõ cảng biển, sân bay, hành lang đường bộ – đường thủy – đường sắt; dành ra không gian trong các khu công nghiệp mới cho trung tâm logistics, kho phân phối; có cơ chế thủ tục thông thoáng cho các dự án có tính chất hạ tầng vùng.
Thứ hai, cần chuẩn hóa mạnh mẽ chất lượng sản phẩm bất động sản logistics. Các tiêu chuẩn về chiều cao kho, tải trọng sàn, hệ thống PCCC, xử lý nước thải, cách nhiệt, chiếu sáng, thiết kế bến bãi, bãi đỗ container, hệ thống ram dốc, cửa xuất nhập hàng… cần được tham chiếu các chuẩn quốc tế, phù hợp với xu hướng tự động hóa. Sự chuẩn hóa này không chỉ giúp nâng chất lượng dịch vụ, mà còn tạo ngôn ngữ chung khi làm việc với các nhà đầu tư, khách thuê quốc tế, quỹ đầu tư hạ tầng.
Thứ ba, đa dạng hóa sản phẩm bất động sản logistics để phù hợp với từng phân khúc khách hàng. Bên cạnh mô hình kho Ready–Built truyền thống cho thuê dài hạn, có thể phát triển các mô hình linh hoạt hơn: kho chia nhỏ diện tích cho SME, kho multi–client phục vụ nhiều khách cùng nhóm ngành, kho cross–border phục vụ thương mại qua biên giới, kho siêu gần (urban DC) phục vụ thương mại điện tử và bán lẻ hiện đại trong đô thị. Với mỗi phân khúc, việc “đóng gói” đi kèm các dịch vụ 3PL, 4PL phù hợp sẽ giúp tăng giá trị cho cả chủ đầu tư lẫn khách thuê.
Bất động sản logistics không chỉ là những bức tường và mái kho, mà là nền tảng vật chất của chuỗi cung ứng. Khi được quy hoạch bài bản, thiết kế theo chuẩn quốc tế và gắn với các dịch vụ giá trị gia tăng, mỗi logistics park có thể trở thành một “cực hút” của dòng hàng, dòng vốn và dòng dữ liệu. Đó là cách để Việt Nam không chỉ cho thuê đất – kho, mà còn bán được một hệ sinh thái hạ tầng logistics đủ sức cạnh tranh trong khu vực.
Trong cuộc đua thu hút dòng dịch chuyển sản xuất và thương mại, bất động sản logistics là một trong những “quân bài chiến lược” của Việt Nam. Đi từ nhà kho truyền thống đến logistics park thế hệ mới không phải là bước nhảy một sớm một chiều, mà là quá trình tái tư duy về vai trò kho bãi trong chuỗi cung ứng, tái thiết kế quy hoạch, chuẩn hóa sản phẩm và thúc đẩy hợp tác công – tư. Khi logistics được nhìn như hạ tầng cứng và logistics park trở thành các “nút mạng” quan trọng trên bản đồ cung ứng, Việt Nam sẽ có thêm một lợi thế cạnh tranh bền vững trong mắt nhà sản xuất, nhà bán lẻ và các nhà đầu tư toàn cầu.
.png "Houngfuh – the Global Partner Powering “Smart Sorting Hubs” in the E-commerce Era")
