Những vấn đề cần tháo gỡ của thị trường BĐS Việt Nam
Theo ông Võ Văn Thành, bất động sản là câu chuyện dòng tiền rất lớn, quyện rất chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính ngân hàng. Vì vậy, cái khéo, cải giỏi của các quốc gia là làm sao thúc đẩy 2 thị trường này: Tài chính và bất động sản, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ, những điểm nghẽn, những khó khăn bản thân chúng tạo ra, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ.
Do đó, nếu chúng ta muốn nhìn cách xử lý thì phải nhìn tổng thể, tất cả chiều cạnh liên quan đến phát triển thị trường bất động sản. Chúng ta đều biết câu chuyện đầu tiên là quy hoạch. Các nước đều cần quy hoạch một cách chuẩn chỉnh.
Thứ hai là câu chuyện pháp lý. Việt Nam chúng ta có rất nhiều bộ luật liên quan trực tiếp vấn đề này: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Ông Thành nhấn mạnh thêm điểm quan trọng trong khung khổ pháp lý là quyền sở hữu, quyền tài sản. Khi nói quyền sở hữu mới chỉ nói đến người hay pháp nhân trực tiếp sở hữu bất động sản này, nhưng quyền tài sản rộng hơn bởi bất động sản liên quan đến giao dịch, đặc biệt là giao dịch tài chính, tiền tệ nên có quyền tài sản ít nhiều trong các giao dịch đối với tất cả các bên liên quan. Đó là vấn đề nhiều nước vấp phải. Việt Nam hiện nay cũng có rất nhiều câu chuyện cần phải cải thiện, hoàn thiện tiếp.
Thứ ba, sự phát triển thị trường tài chính, trong đó với các nước Đông Á, thị trường vốn chưa thật phát triển như câu chuyện Việt Nam gần đây có sự bùng nổ thị trường trái phiếu, trái phiếu doanh nghiệp. Thế nhưng để phát triển chuẩn chỉnh thị trường vốn này là câu chuyện lớn. Các nước Đông Á, trong đó có cả Việt Nam, phần lớn vẫn dựa vào ngân hàng thương mại, dựa vào tín dụng. Bản chất của các ngân hàng cho vay ngắn hạn là cơ bản nhất, nhưng đối với bất động sản là cho vay trung và dài hạn. Cho nên phát triển thị trường này, đa dạng hóa thị trường này là cả một câu chuyện lớn. Bên cạnh phát triển các thị trường vốn, thị trường tín dụng thì các định chế tài chính khác nhau như các loại hình quỹ phát triển bất động sản khác nhau cũng rất cần, ở Việt Nam rất thiếu.
Gắn với câu chuyện này đòi hỏi sự giám sát, minh bạch thông tin. Nếu chúng ta không phát hiện ra những vấn đề nhen nhóm, thì sau này nó tích đọng lại, đặc biệt là vấn đề nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng. Khi đó cách xử lý, chi phí xử lý vô cùng tốn kém và sự can thiệp của Nhà nước càng phải lớn nhiều nữa.
Chúng ta quá bận rộn với cuộc khủng hoảng do COVID-19 gây ra, nên chúng ta không dồn tâm, dồn sức, vấn đề bất động sản trở nên nghiêm trọng hơn. Đó là bài học. Ông nhấn mạnh là phòng bệnh hơn chữa bệnh, nếu chúng ta muốn phát triển thị trường lành mạnh, còn rất rất nhiều việc phải làm trong trung và dài hạn.
Hướng tháo gỡ khó khăn của các nước
Trước mắt, thông thường các quốc gia xử lý tập trung vào 2 góc độ quan trọng nhất: Một là cam kết chính trị bảo đảm minh bạch vì cái này là một phần không thể thiếu, tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, khi thị trường bị đóng băng, thậm chí là khủng hoảng.
Hai là nhóm liên quan đến pháp lý tài chính và tiền tệ. Hai cái này gắn quyện với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản không trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được.
Ví dụ Trung Quốc chẳng hạn, họ đã bị một đòn rất nặng về bất động sản là Evergrande, quy mô rất lớn, liên quan chặt chẽ đến hệ thống tài chính, đặc biệt là các ngân hàng thương mại. 16 điểm của Trung Quốc cũng nhằm vào các điểm như ông Thành đã nói nhưng có thêm mấy vấn đề.
Một là tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng tiếp tục vào các dự án đảm bảo một số điều kiện nhất định, không quá ngặt nghèo. Thứ hai, để cho các doanh nghiệp ấy tiếp tục phát hành được trái phiếu, có thể là đảo nợ, có thể là triển khai dự án cho dòng tiền tiếp tục. Đó là cách họ nới.
Thứ ba rất quan trọng là họ chuyển dịch chính sách để tập trung phát triển quan hệ cung cầu thật, cũng như ở Việt Nam, nhà ở thương mại giá phải chăng, hoặc là nhà ở công nhân, nhà ở xã hội. Tất nhiên, nhà ở xã hội Trung Quốc yêu cầu cao hơn, gần với nhà ở thương mại giá phải chăng vì điều kiện và chất lượng cuộc sống và mức phát triển của họ cao hơn.
Trong giai đoạn khó khăn này, không phải chúng ta chỉ sửa, chỉnh. Vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời mình nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường này, tái cấu trúc, cải tổ thị trường này từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường bật dậy.
Ông Thành đã chia sẻ về câu nói hay của một nhà kinh tế: “Nếu chúng ta nhìn một cách tổng thể và luôn luôn quan tâm đến những vấn đề dài hạn chuẩn chỉnh thì sau này chúng ta đỡ phải ngồi với nhau nhiều, để cứ phải đi chống đỡ những vấn đề trước mắt xảy ra”.
.jpg "Continuing Administrative Reform in Ba Ria - Vung Tau")
.jpg "Logistics xanh tại châu Á: Động lực mới phát triển ngành vận tải")
