Thị trường bất động sản đang rất khó khăn
Theo HoREA, thị trường bất động sản đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp; giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.
Một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO…), mà điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.
Ngoài ra, còn phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có Tập đoàn giảm đến trên dưới 50% lực lượng lao động) tác động đến vấn đề an sinh xã hội, tác động đến nhiều hộ gia đình, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động, công nhân xây lắp, nhân viên môi giới, nhất là đang cận kề Tết Qúy Mão 2023.
Những khó khăn trên đây do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Trước hết là tác động từ các xung đột địa chính trị, lạm phát gia tăng tại nhiều nước có thể dẫn đến suy thoái kinh tế, đứt gẫy chuỗi cung ứng toàn cầu. Nhưng cần nhận rõ nguyên nhân chủ quan là chủ yếu bắt nguồn từ nội tại nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta:
Từ phía Nhà nước như một số quy định pháp luật chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất; công tác thực thi pháp luật chưa thật hiệu lực, hiệu quả; thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo, phức tạp; một số cán bộ công chức sợ trách nhiệm, đùn đẩy công việc, không dám đề xuất, không dám quyết định; chưa phát triển đồng bộ các thị trường vốn để cung ứng nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản, trước hết là thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS) và các nguồn vốn xã hội hoá khác bao gồm nguồn vốn bảo hiểm nhàn rỗi; thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) chưa đạt kỳ vọng, dẫn đến thị trường bất động sản phụ thuộc quá lớn vào thị trường tín dụng tiềm ẩn rủi ro cho cả thị trường tín dụng và thị trường bất động sản.
Từ phía doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại như xu hướng chạy theo lợi nhuận đơn thuần, muốn tối đa hoá lợi nhuận, chưa thật bảo đảm hài hoà lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng. Cá biệt có doanh nghiệp chưa tuân thủ pháp luật, có trường hợp vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý trách nhiệm hình sự.
Từ phía các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là nhà đầu tư lướt sóng, trong đó có lực lượng đầu nậu, môi giới, đầu cơ làm nhiễu loạn thị trường bất động sản kích động hành vi tranh mua, tranh bán hoặc bán tháo theo “tâm lý đám đông”.
Giải pháp để khắc phục khó khăn cho thị trường bất động sản
Về giải pháp ngắn hạn, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung 02 nội dung trình Kỳ họp bất thường lần thứ hai của Quốc hội xem xét quyết định một số cơ chế để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản như sau:
Một là để khai thông hoạt động chuyển nhượng, sáp nhập dự án bất động sản, nhà ở (M&A) và để xử lý các dự án bất động sản, nhà ở bị “đắp chiếu” do chủ đầu tư yếu kém về năng lực, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình Kỳ họp bất thường của Quốc hội lần thứ hai xem xét, cho phép các doanh nghiệp bất động sản chuyển nhượng dự án bất động sản được áp dụng Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội khóa 14 “Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi dự án đã “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Hai là xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách “cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi” (theo quy định tại điểm o khoản 10 Điều 3 Nghị quyết số 973/2020/UBTVQH14 ngày 08/07/2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 14) để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn (tương tự như cơ chế của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ), vì trong các năm qua hầu hết người mua nhà ở xã hội đã phải vay với lãi suất thương mại 9-10%/năm.
Còn về giải pháp trung hạn, dài hạn, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉ đạo các cơ quan có thẩm quyền tập trung nỗ lực thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã xác định mục tiêu cụ thể là “Đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” đảm bảo chất lượng, đúng tiến độ, chống lợi ích nhóm, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật ngay trong quá trình xây dựng Dự án sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng; sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ Luật Dân sự, Luật Quy hoạch, Luật Chứng khoán, Luật Đầu tư, Luật đấu giá tài sản, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế thu nhập cá nhân… để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.
