Sáu giải pháp mà HoREA đề xuất với Ngân hàng Nhà nước như sau:
Thứ nhất, đối với dự án đã có “Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, HoREA đề nghị ngân hàng thương mại có thể cho chủ đầu tư được vay tín dụng “để bù đắp tài chính” với khoản vay không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án.
Thứ hai, đối với dự án đã có “Giấy phép xây dựng” và đã khởi công xây dựng thì HoREA đề nghị ngân hàng thương mại có thể xem xét cho chủ đầu tư được vay tín dụng “để thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh” với khoản vay không vượt quá 50% tổng mức đầu tư của dự án.
Thứ ba, HoREA đề nghị ngân hàng thương mại không yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp Văn bản thẩm định “thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở” hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, trừ trường hợp chủ đầu tư tự mình cung cấp để chứng minh năng lực.
Thứ tư, về cách hiểu và thực hiện điều kiện “có phương án sử dụng vốn khả thi”. Hiện nay, “bất cập” lớn nhất là hầu như các ngân hàng thương mại đều chưa thực hiện được công tác “thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư”, nhất là dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại để thực hiện điều kiện người vay vốn tín dụng “có phương án sử dụng vốn khả thi”, mà hầu như các ngân hàng thương mại đều cho vay tín dụng “có tài sản bảo đảm”, mà nếu không thẩm định được tính khả thi của dự án đầu tư thì sẽ có những “dự án khởi nghiệp có tính khả thi” có thể không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng.
Do vậy, bên cạnh quy định “Tổ chức tín dụng phải tổ chức xét duyệt cấp tín dụng theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cấp tín dụng” tại khoản 2 Điều 94 Luật các tổ chức tín dụng 2010 và tại khoản 4 Điều 101 dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) thì rất cần thiết bổ sung quy định “khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư; chi phí thẩm định do khách hàng thanh toán”, để làm cơ sở cho tổ chức tín dụng xét duyệt cấp tín dụng. Cơ chế này rất phù hợp và đáp ứng được yêu cầu của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, có năng lực tài chính và có dự án đầu tư quy mô lớn.
Thứ năm, về cách hiểu và thực hiện điều kiện “có khả năng tài chính để trả nợ”. Hiện nay, “bất cập” lớn nhất là hầu như các ngân hàng thương mại đều chưa thực sự quan tâm đầy đủ đến việc đánh giá khả năng tạo ra “dòng tiền” của dự án bất động sản, nhà ở thương mại để chứng minh điều kiện khách hàng vay tín dụng “có khả năng tài chính để trả nợ”, mà hầu như các ngân hàng thương mại đều chỉ quan tâm nhiều đến “tài sản thế chấp” cho khoản vay, mà theo số liệu thống kê thì có khoảng trên dưới 70% “tài sản thế chấp” cho các khoản vay tín dụng là bất động sản, nhà, đất “tiềm ẩn rủi ro” cho các tổ chức tín dụng và cho cả doanh nghiệp làm ăn chân chính.
HoREA đưa ra ví dụ như sau: doanh nghiệp A có bất động sản B có giá trị 100 tỷ đồng là tài sản bảo đảm của khoản vay tín dụng. Trong điều kiện thị trường bình thường thì bất động sản B được ngân hàng thương mại đánh giá tối đa bằng 60-70% là 60-70 tỷ đồng và được cho vay tối đa bằng 60-70% của giá trị tài sản bảo đảm với khoản cho vay là 42-49 tỷ đồng; Trong điều kiện thị trường bị suy thoái, khủng hoảng thì bất động sản B có thể chỉ được ngân hàng thương mại đánh giá tối đa bằng 50-60% là 50-60 tỷ đồng (hoặc thấp hơn) và chỉ được cho vay tối đa bằng khoảng 35-42 tỷ đồng. Nếu doanh nghiệp A mất khả năng trả nợ thì có thể chỉ thu hồi được một phần nhỏ (hoặc thậm chí không thu hồi được phần nào) của tài sản thế chấp.
Ngược lại, nếu không kiểm soát được tình trạng “doanh nghiệp thân hữu, sân sau” thì lại có thể xảy ra tình trạng “thông đồng” giữa ngân hàng thương mại và doanh nghiệp này để “đánh vống” giá trị tài sản bảo đảm lên rất cao để vay tín dụng “rút ruột” ngân hàng, mà khi khoản vay này trở thành “nợ xấu” thì khả năng thu hồi vốn của ngân hàng rất thấp.
Do vậy, tương tự như trường hợp thực hiện điều kiện “có phương án sử dụng vốn khả thi” (trên đây), HoREA đề nghị bên cạnh quy định “Tổ chức tín dụng phải tổ chức xét duyệt cấp tín dụng theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cấp tín dụng” thì rất cần thiết bổ sung quy định “khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư, trong đó có thẩm định về dòng tiền của dự án; chi phí thẩm định do khách hàng thanh toán”, để làm cơ sở cho tổ chức tín dụng xét duyệt cấp tín dụng. Cơ chế này có thể rất thích hợp và đáp ứng được yêu cầu của các doanh nghiệp lớn có uy tín thương hiệu, có năng lực tài chính và có dự án đầu tư quy mô lớn.
Thứ sáu, đề nghị xem xét áp dụng điều kiện “khách hàng vay vốn của tổ chức tín dụng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch” cho tất cả khách hàng vay tín dụng, chứ không chỉ áp dụng cho 05 đối tượng ưu tiên (doanh nghiệp nhỏ và vừa; xuất khẩu; lĩnh vực nông nghiệp & nông thôn; công nghiệp hỗ trợ và doanh nghiệp ứng dụng công nghê cao).
.png "Operating mini app Zalo: New efforts in digital transformation of Ba Ria - Vung Tau")
