Ba yếu tố chính thúc đẩy thị trường bất động sản vào chu kỳ tăng trưởng

Theo báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở 2025 của VCBS, trong giai đoạn đầu của chu kì thị trường, sẽ chưa có sự bùng nổ ngay tại tất cả các phân khúc sản phẩm và địa phương, hoạt động giao dịch và các làn sóng tăng giá sẽ tập trung tại các sản phẩm & khu vực: (1) Thuộc vùng đô thị hoặc các địa bàn lân cận trung tâm kinh tế (Hà Nội & TP.HCM), (2) Có động lực thực tế từ áp lực dân số và quá trình phát triển kinh tế, hạ tầng – tiện ích trên địa bàn, (3) Có thể đáp ứng một phần nhu cầu an cư thực tế và có tình trạng pháp lý không quá rủi ro. Trong khi đó, các sản phẩm bất động sản (BĐS) du lịch và đất nền tại các tỉnh quá xa trung tâm kinh tế dự báo sẽ chưa khởi sắc trong năm 2025.

Ba yếu tố chính thúc đẩy thị trường bất động sản vào chu kỳ tăng trưởng như sau:

Thứ nhất, chu kì thị trường từ năm 2025 dự báo sẽ là chu kì BĐS sở hữu động lực thúc đẩy lớn nhất từ yếu tố nhân khẩu học khi nhóm dân số sinh quanh năm 1990 (thế hệ ghi nhận sự bùng nổ dân số mạnh nhất của Việt Nam và hiện chiếm tỷ trọng lớn trong tầng lấp trung lưu) bước vào giai đoạn tăng tốc mua nhà:

• Thế hệ trên bước vào độ tuổi trên 35 – thường đã kết hôn và có con cái, kéo theo áp lực gay gắt trong việc mua nhà để an cư khi việc ở nhà thuê hoặc sống cùng bố mẹ không còn thích hợp.

• Đã có sự nghiệp và thu nhập tương đối ổn định, sở hữu một lượng tiền tiết kiệm để có thể chấp nhận rủi ro vay nợ thế chấp mua nhà.

Vì vậy, nhu cầu mua nhà sẽ liên tục gia tăng mạnh mẽ trong khoảng 10 năm tiếp theo, đến khi nhóm dân số trên đạt độ tuổi 45 – 46 (thường là đỉnh thu nhập, chi tiêu của đời người trước khi bắt đầu giai đoạn tiết kiệm cho tuổi già).

Khu vực Hà Nội, TP.HCM và vùng lân cận hưởng lợi lớn nhất từ xu hướng trên nhờ là nơi tập trung phần lớn nhu cầu mua nhà và các giao dịch BĐS: Vượt trội so với các địa phương khác về mức độ phát triển kinh tế và cơ hội việc làm; Quá trình di cư ồ ạt và nguồn cung nhà ở thấp tại thành phố lớn trong những năm qua đã khiến một lượng không nhỏ người trẻ chưa sở hữu nhà ở.

Thứ 2, một số dự án hạ tầng giao thông quan trọng dự kiến hoàn thành và bắt đầu đưa vào khai thác trong năm 2025, đặc biệt là tuyến cao tốc Bắc – Nam phía Đông giai đoạn 2 (phần lớn được khởi công trong năm 2022 – 2023):

• Thúc đẩy tích cực đến tâm lý thị trường và động lực tăng trưởng kinh tế tại các địa phương có dự án lớn.

• Gia tăng khả năng kết nối và năng lực thu hút FDI, phát triển các trung tâm sản xuất tại các tỉnh thành mới nổi.

• Đối với một số địa phương ven Hà Nội và TP.HCM, các đường vành đai và hệ thống giao thông kết nối tạo điều kiện cho việc gia nhập vùng đô thị, phát triển các KĐT phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân tại Hà Nội & TP.HCM.

Ngoài ra, hoạt động giải ngân đầu tư công và tiến độ triển khai các dự án hạ tầng dự báo sẽ đặc biệt được đẩy mạnh trong năm 2025.

Giải ngân đầu tư công là công cụ quan trọng để đạt mục tiêu tăng trưởng năm 2025 của Chính phủ trong bối cảnh: (1) Hỗ trợ bằng chính sách tiền tệ không còn nhiều dư địa, (2) Cầu tiêu dùng nội địa vẫn hạn chế.

Thủ tục đầu tư và hoạt động triển khai thuận lợi hơn nhờ: (1) Ổn định bộ máy nhân sự tại các địa phương và cơ quan chuyên trách, (2) Những cập nhật từ Luật Đất đai và bảng giá đất mới thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng.

Việc công bố quy hoạch của các tỉnh thành giúp mở ra không gian phát triển và là cơ sở cho việc triển khai các dự án công trình công cộng, trung tâm hành chính mới của địa phương.

Thứ 3, các Bộ Luật mới ban hành kỳ vọng bắt đầu thể hiện những tác động rõ rệt đến hoạt động thị trường và nguồn cung dự án mới trong năm 2025:

• Các quy định dần đi vào thực tiễn sau khi: (1) Có một thời gian để cán bộ, cơ quan quản lý và doanh nghiệp làm quen & hoàn thiện pháp lý dự án theo hệ thống luật mới, (2) Nhiều văn bản dưới luật hướng dẫn cụ thể đã lần lượt được ban hành.

• Trong quá khứ, việc ban hành các bộ Luật mới trong giai đoạn 2013-2014 đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung dự án và hoạt động giao dịch trong các năm tiếp theo.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 giúp gia tăng sử dụng hình thức đấu giá, đấu thầu để làm dự án; Thu hẹp trường hợp dự án nhà ở được Nhà nước thu hồi đất; Xây dựng bảng giá đất sát thị trường.

Luật Kinh doanh BĐS 2023 giúp siết chặt hoạt động phân lô bán nền; Siết chặt việc đặt cọc, bán nhà hình thành trong tương lai; Hướng tới xây dựng bộ dữ liệu nhà đất.

Luật Nhà ở 2023 đặt trọng tâm hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội và dự án cải tạo chung cư cũ.

Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), hoặc đang có QSDĐ mà không quy định loại đất (hiệu lực từ 04.2025) kỳ vọng giúp tháo gỡ cho một lượng đáng kể dự án đang đình trệ, không thể triển khai do không có đất ở trên diện tích, mặc dù dự án là đúng quy hoạch và chủ đầu tư đã sẵn sàng về mặt bằng.

Quy định trên đặc biệt có ý nghĩa tại khu vực thành phố lớn – nơi nhiều lô đất lớn, sẵn sàng làm dự án: (1) Có nguồn gốc đất nông nghiệp, đất nhà xưởng, kho bãi và không bao gồm đất ở, (2) Không đáp ứng tiêu chí để nhà nước thực hiện thu hồi đất rồi đấu thầu, đấu giá cho doanh nghiệp theo Luật Đất đai 2024.