Doanh nghiệp bất động sản còn nhiều thách thức

Khảo sát của VARS được thực hiện với hơn 500 doanh nghiệp (DN) thuộc lĩnh vực bất động sản (BĐS). Trong đó, có 11% DN phát triển dự án, 60% DN kinh doanh dịch vụ và 29% DN hoạt động đa lĩnh vực.

Theo dữ liệu khảo sát cho thấy, có tới 50% DN được khảo sát cho biết, cơ quan quản lý tại địa phương đã bắt đầu tổ chức thực hiện các cơ chế, chính sách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS; 14% cho biết các hoạt động này đã mang lại kết quả cụ thể, các dự án căn bản đã xác định được hướng giải quyết. Trong đó, điển hình phải kể đến là các địa phương như TP.HCM, Bình Thuận, Đà Nẵng, Hà Nội,… Tuy nhiên có tới 36% DN được khảo sát đánh giá, chính quyền địa phương nơi họ hoạt động kinh doanh mới dừng ở mức tiếp nhận thông tin, chưa có động thái hỗ trợ cụ thể.

⅔ doanh nghiệp cho biết, chính quyền địa phương nơi DN hoạt động kinh doanh đã có động thái tuyên truyền, hướng dẫn, tổ chức thực hiện chính sách. Nhưng chỉ có gần 15% DN đánh giá việc thực hiện các chính sách hỗ trợ tiếp cận đất đai, bao gồm công tác giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất,.... đạt mức độ hiệu quả, rất hiệu quả. 28% đánh giá việc thực hiện các chương trình tiếp cận vốn vay ưu đãi, các chương trình hỗ trợ xúc tiến, kết nối là không hiệu quả, rất không hiệu quả. Một số địa phương có hoạt động điều hành, hỗ trợ DN được đánh giá cao như Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Đà Nẵng, Nghệ An, TP.HCM,...

Kết quả khảo sát cũng chỉ ra, các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Cụ thể, 50% doanh nghiệp cho biết họ gặp khó khăn lớn nhất về giao dịch, tiếp đến là khó khăn về pháp lý đất đai; vốn, thị trường trái phiếu, tín dụng với lần lượt 21%, 22% doanh nghiệp được khảo sát lựa chọn. Cụ thể các vướng mắc như sau:

• Hoạt động đầu tư, phát triển dự án không được triển khai đúng định hướng, đúng thực chất nhu cầu của thị trường dẫn đến hai thái cực. Nguồn cung các sản phẩm là nhu cầu thiết yếu của xã hội (nhà ở giá thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội,...) khan hiếm khiến giá bị đẩy lên cao so với giá trị thực và khả năng chi trả của người dân.

Ngược lại các sản phẩm đầu tư, đầu cơ lại đang dư thừa nhưng những sản phẩm này lại không phải là sản phẩm mà nhà đầu tư lựa chọn để ẩn nấp dòng tiền. Sản phẩm “cần không có, có không cần” dẫn đến tồn kho hàng hoá và ảnh hưởng nghiêm trọng tới bài toán tài chính của DN.

• Thông tin quy định hướng dẫn hành lang pháp lý đối với thị trường BĐS chậm trễ, chồng chéo, không nhất quán của các cơ quan quản lý nhà nước về hỗ trợ pháp lý cho các hoạt động của DN BĐS cũng là trở ngại lớn (Ví dụ: thay đổi quy định về thời hạn sở hữu cho các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng chưa rõ ràng làm cho thị trường cũng chậm lại khá nhiều...., quy định về tiêu chuẩn người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội (NOXH), quy định đủ điều kiện vay vốn của nhà đầu tư, quy định DN đủ điều kiện tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi của Chính phủ...).

• Giao dịch của các nhà đầu tư BĐS còn tâm lý chưa muốn đầu tư ngay trong thời điểm này, đa phần đầu tư chưa ra được hàng cũ dẫn đến không quay vòng được vốn, những khách hàng mua ở thực tiếp cận khá tốt nhưng đa phần là phân khúc nhà vừa túi tiền, những khách hàng tầm trung vẫn đứng ngoài cuộc, chưa sẵn sàng đầu tư ngay. Cộng thêm các thông tin tích cực chưa lan tỏa, tâm lý khách hàng còn e dè nên giao dịch khá chậm.

• Pháp luật về đất đai, quy định đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính có nhiều sự chồng chéo, không thống nhất. Trình tự, thủ tục hành chính trong việc đăng ký đất đai còn phức tạp. Xác định giá đất, thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất (khi phát triển dự án NƠXH) còn nhiều khó khăn, dẫn tới nhiều doanh nghiệp dậm chân tại chỗ, thậm chí chấp nhận “từ bỏ” ưu đãi được “miễn tiền sử dụng đất” khi thực hiện các dự án NƠXH.

• Vốn, thị trường trái phiếu, thị trường tín dụng…, doanh nghiệp không bán được hàng, không có dòng tiền, khó khăn trong thanh khoản. Khó khăn trong tiếp cận vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng.

Lãi suất cho vay vẫn cao so với khả năng hấp thụ của các đối tượng, do hiện tại khả năng này của các đối tượng đã bị giảm sút nhiều. Áp lực đáo nợ trái phiếu

• Phát triển NƠXH, nhà ở công nhân, tiếp cận gói ưu đãi tín dụng còn nhiều hạn chế. Quy định đối tượng mua, thuê, thuê mua chưa được tháo gỡ triệt để, vẫn là vấn đề gây nhiều khó khăn, vướng mắc và hạn chế đối với cả DN và người dân. 

Quy định lựa chọn chủ đầu tư chồng chéo, chưa thống nhất với pháp luật đầu tư, đấu thầu, đất đai. Lợi nhuận bán, thuê, thuê mua nhà kém thu hút. Thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất mất nhiều thời gian và quy trình thủ tục phức tạp, khó tạo lập quỹ đất.

Số lượng DN BĐS giải thể tiếp tục xu hướng tăng là minh chứng rõ nhất về việc các DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức.

Dữ liệu từ Khảo sát của VARS với các Hội viện VARS là sàn giao dịch BĐS cho thấy, có tới 20% sàn đối diện nguy cơ giải thể, phá sản, 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt. Phần còn lại có khả năng chống đỡ, nhưng sức chống chịu không cao.

Số lượng DN BĐS quay trở lại hoạt động, tuyển dụng ghi nhận tăng ở một số địa phương có thị trường BĐS phục hồi tốt nhưng không nhiều. Nếu tình hình khó khăn trên thị trường BĐS tiếp tục duy trì, có tới 25% doanh nghiệp chỉ có thể trụ được tới hết quý 3.2023, nếu khó khăn tiếp tục duy trì đến hết năm 2023, số lượng doanh nghiệp có nguy cơ phá sản sẽ tiếp tục tăng cao.

Các môi giới, sàn giao dịch cũng đang đối diện với những rủi ro không nhận được hoa hồng đúng hẹn. Các sàn giao dịch cũng có khả năng bị phạt, bị xử lý vì đến hạn mà không có tiền nộp thuế, không có tiền nộp bảo hiểm xã hội,... do không có nguồn thu; Hay bị chủ cho thuê mặt bằng đòi mặt bằng trước hạn, cắt nước, cắt điện... do chậm thanh toán, không có tiền thanh toán.