Giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Giải pháp tăng hệ số sử dụng đất của dự án nhà ở xã hội

HoREA đề xuất Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét sửa đổi khoản 3 Điều 5 Nghị định 100/2024/NĐ-CP bổ sung quy định “chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất và quy mô dân số lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”, để có thể tăng thêm tối đa 50% số lượng căn hộ nhà ở xã hội so với dự án nhà ở thương mại trên cùng quy mô diện tích đất dự án, để sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả để phát triển nhà ở xã hội.

Bởi lẽ, tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định “Trường hợp phải dành quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội, quỹ đất này được xác định theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” dẫn đến hệ quả là trên phần quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ có cùng số lượng căn hộ, có cùng quy mô diện tích căn hộ như phần dự án nhà ở thương mại, mà phần dự án nhà ở thương mại thường có cả 3 loại căn hộ gồm căn hộ nhỏ (từ 25-50m2), căn hộ vừa (từ 50-90m2) và căn hộ lớn hơn 90m2, nên quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 100/2024/NĐ-CP không phù hợp, không đồng bộ, mâu thuẫn với chính điểm b và điểm c khoản 1 Điều 27 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định tiêu chuẩn diện tích căn hộ nhà ở xã hội tối thiểu là 25m2, tối đa là 70m2.

Ví dụ: Dự án nhà ở thương mại A có quy mô 2 ha đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, có hệ số sử dụng đất 7, quy mô dân số 4.956 người thì dự án A có tổng diện tích sàn xây dựng 140.000m2 và tổng diện tích sàn sử dụng 112.000m2 với tổng số 1.416 căn hộ gồm 560 căn hộ 70m2 và 856 căn hộ 80m2 và chủ đầu tư dành 20% quỹ đất (4.000m2) với 22.400m2 sàn sử dụng để xây dựng nhà ở xã hội thì trên phần quỹ đất 20% này đã được phê duyệt tổng số 283 căn hộ nhà ở thương mại gồm 112 căn hộ 70m2 và 171 căn hộ 80m2.

Nếu thực hiện đúng theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 100/2024/NĐ-CP thì trên phần quỹ đất 20% có 283 căn hộ gồm 112 căn hộ 70m2 và 171 căn hộ 80m2 có diện tích lớn hơn tiêu chuẩn diện tích căn hộ nhà ở xã hội (25-70m2).

Nếu phần quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội của dự án A được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất và quy mô dân số lên tối đa 1,5 lần (cụ thể là cho phép hệ số sử dụng đất là 8,89 tăng 1,27 lần và quy mô dân số là 1.485 người tăng 1,5 lần) so với quy chuẩn xây dựng đã được phê duyệt thì trên phần quỹ đất 20% này sẽ xây dựng được đến 424 căn hộ nhà ở xã hội có diện tích 70m2/căn, thay vì chỉ có 283 căn hộ đã được phê duyệt, tăng được 7.280m2 sàn sử dụng, tăng được 141 căn hộ nhà ở xã hội, tăng 1,5 lần số căn hộ nhà ở xã hội so với số căn hộ của dự án nhà ở thương mại A đã phê duyệt, giúp cho có thêm 141 hộ gia đình được mua nhà ở xã hội tại dự án này.

Giải pháp công nhận nhà trọ cho thuê dài hạn cũng là một loại nhà ở xã hội

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Thủ tướng Chính phủ xem xét bổ sung vào Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định công nhận “nhà trọ cho thuê dài hạn theo tháng, theo năm” cũng là một loại nhà ở xã hội, là “nhà ở riêng lẻ” do cá nhân, hộ gia đình đầu tư xây dựng cho thuê, mà người thuê chủ yếu là công nhân, lao động, người nhập cư, để cho các chủ nhà trọ được hưởng chính sách “ưu đãi về tín dụng, về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân”.

Điển hình là thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 60.470 cá nhân kinh doanh phòng trọ cho thuê dài hạn với tổng số phòng trọ 560.000 phòng, đáp ứng chỗ thuê trọ cho 1,4 triệu người nhưng hiện nay, do chưa được hỗ trợ theo chính sách nhà ở xã hội nên các “chủ nhà trọ cho thuê dài hạn” phải nộp thuế “khoán” bằng 7%/doanh thu “dịch vụ lưu trú dài hạn” bao gồm 5% thuế giá trị gia tăng và 2% thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính, tương tự như các chủ khách sạn mini cũng nộp thuế “khoán” bằng 7%/doanh thu “dịch vụ lưu trú ngắn hạn” theo ngày, theo giờ là không hợp tình hợp lý.

Nếu công nhận “nhà trọ cho thuê dài hạn” cũng là “nhà ở xã hội” thì các “chủ nhà trọ” này sẽ được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng, ưu đãi về thuế như được “giảm 50% thuế suất thuế GTGT và thuế TNCN đối với nhà ở xã hội” thì “chủ nhà trọ cho thuê dài hạn” chỉ phải nộp thuế khoán/doanh thu là 3,5% và còn được vay tín dụng ưu đãi để xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trọ phục vụ người thuê trọ.