Kho đa tầng, micro-fulfillment có phải là lời giải cho logistics đô thị Việt Nam?

Từ “big-box” ngoại ô đến kho đa tầng nội đô

Trong nhiều thập kỷ, mô hình kho “big-box” một tầng ở vùng ven là lựa chọn mặc định: đất rẻ, xe container ra vào dễ, chiều cao thông thủy lớn. Tuy nhiên, tại các đô thị châu Á mật độ cao, loại hình này dần lộ rõ giới hạn: quỹ đất không còn, khoảng cách từ kho đến khách hàng ngày càng xa, thời gian giao hàng và chi phí vận hành đều đội lên. Các nghiên cứu về bất động sản logistics khu vực châu Á – Thái Bình Dương cho thấy “kho đa tầng” và “cơ sở logistics đô thị” đã trở thành một phân khúc riêng, được thiết kế để giải bài toán thiếu đất trong khi vẫn đáp ứng nhu cầu giao nhanh của thương mại điện tử.

Ở Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc hay Singapore, nhiều nhà phát triển đã xây kho 4–8 tầng với dốc ram cho xe tải, thang nâng công suất lớn, bãi đỗ xe tầng mái, tích hợp cả văn phòng và khu xử lý giá trị gia tăng (dán nhãn, đóng gói lại, lắp ráp nhẹ). Chiều cao sử dụng được kéo dài theo trục đứng, mật độ tồn kho trên mỗi mét vuông đất tăng lên rõ rệt, đổi lại là yêu cầu kỹ thuật cao hơn về tải trọng sàn, PCCC, tổ chức giao thông nội bộ.

Việt Nam bắt đầu chạm ngưỡng xu hướng này. Báo cáo thị trường Q3/2025 của JLL về khu công nghiệp – logistics miền Bắc ghi nhận nguồn cung mới khoảng 313.000 m², nâng tổng diện tích kho hiện đại lên 1,79 triệu m², trong đó đáng chú ý là sự xuất hiện của các dự án kho hai tầng tại Bắc Ninh với tiêu chuẩn kỹ thuật cao, mở rộng lựa chọn cho khách thuê. Cùng báo cáo cũng nhấn mạnh “sự phát triển của kho đa tầng và tích hợp logistics thông minh” là xu hướng chủ đạo trong trung hạn, giúp tối ưu sử dụng đất và tăng hiệu quả vận hành.

Ngoài miền Bắc, một số nhà phát triển logistics tại miền Nam cũng bắt đầu nghiên cứu mô hình hai tầng ở các khu đất gần nút giao cao tốc, đường vành đai, nơi giá đất đã vượt xa khả năng “trả nổi” của kho một tầng truyền thống. Dù chưa phổ biến, sự dịch chuyển này cho thấy “đường đi lên cao” đang dần trở thành lựa chọn nghiêm túc, không còn là khái niệm xa lạ chỉ thấy ở Tokyo hay Singapore.

Micro-fulfillment: “siêu thị trong kho” cho giao hàng trong ngày

Nếu kho đa tầng giải bài toán không gian, micro-fulfillment lại nhắm thẳng vào bài toán tốc độ. Theo các nghiên cứu thị trường, quy mô thị trường micro-fulfillment toàn cầu được ước tính khoảng 6,84 tỉ USD năm 2025 và có thể đạt trên 21 tỉ USD vào năm 2030, với tốc độ tăng trưởng bình quân hơn 25% mỗi năm nhờ bùng nổ TMĐT, mật độ đô thị cao và áp lực giảm chi phí nhân công.

Micro-fulfillment center (MFC) là những kho nhỏ, mật độ cao, tự động hóa mạnh, đặt ngay trong hoặc sát các khu dân cư, được thiết kế để xử lý đơn nhanh và hỗ trợ giao trong ngày, thậm chí trong 10–15 phút. Thay vì một DC khổng lồ ngoài vành đai, các nhà bán lẻ chia nhỏ tồn kho thành nhiều MFC, kết nối bằng nền tảng số để tối ưu tồn kho và tuyến giao.

Sự bùng nổ quick-commerce ở Ấn Độ là ví dụ rõ nét: các nền tảng như Blinkit, Zepto, Swiggy Instamart hay BigBasket Now đã kích hoạt làn sóng chuyển đổi tầng hầm, ki-ốt, mặt bằng nhỏ trong hẻm phố thành mini-warehouse để có thể giao hàng trong 10–15 phút. Song song, Amazon India gần đây công bố kế hoạch mở trung bình hai micro-fulfillment center (dark store) mỗi ngày để phục vụ dịch vụ Amazon Now, đặt mục tiêu hơn 300 điểm vào cuối năm, tận dụng AI để dự báo nhu cầu siêu cục bộ. Ở Hàn Quốc, Bộ Giao thông vận tải cũng đang thử nghiệm mô hình giao hàng “thông minh” tại Seoul, dùng MFC và xe tự động nhỏ trong khu dân cư đông đúc.

Tuy vậy, phát triển MFC trong đô thị Việt Nam không hề đơn giản. Giá thuê mặt bằng cao, hạ tầng giao thông chật chội, quy định về PCCC và sử dụng công trình hỗn hợp chưa thật sự “thiết kế riêng” cho loại hình kho siêu nhỏ. Mô hình này cũng đặt ra câu hỏi về an ninh, tiếng ồn, lưu lượng xe giao hàng ra vào trong các khu dân cư vốn đã quá tải. Vì thế, nhiều chuyên gia khuyến nghị nên thí điểm MFC ở các toà nhà thương mại, trung tâm mua sắm hoặc các “ô đất chuyển đổi” có kiểm soát, thay vì ồ ạt biến tầng hầm, nhà phố thành kho mà không quản lý tốt.

Việt Nam ở đâu trên bản đồ kho đô thị châu Á – và nên đi tiếp thế nào?

Nhìn từ góc độ bất động sản, Việt Nam mới bước qua “ngưỡng cửa” của kho đa tầng và MFC. Ở miền Bắc, JLL ghi nhận những dự án kho hai tầng đầu tiên tại Bắc Ninh với tiêu chuẩn kỹ thuật cao, mở đường cho xu hướng dùng chiều cao để “mua thêm diện tích”. Ở miền Nam, tâm điểm hiện nay vẫn là các trung tâm phân loại lớn, hiện đại, nằm ở cửa ngõ giao thông chiến lược, nhưng việc phát triển kho trong đô thị (gần trung tâm dân cư) còn khá dè dặt, một phần vì quỹ đất phù hợp và khung pháp lý chưa hoàn thiện.

Câu hỏi thực tế không phải “có nên làm kho đa tầng, MFC hay không?”, mà là “làm ở đâu, cho loại hàng nào, với mô hình tài chính – vận hành ra sao?”.

Thứ nhất, với kho đa tầng, bài toán lớn nhất là cân bằng giữa chi phí xây dựng cao hơn và giá thuê đủ hấp dẫn. Các dự án này phù hợp nhất với khách thuê cần diện tích lớn, tích hợp, như 3PL, nhà bán lẻ omni-channel hoặc các hãng TMĐT có nhu cầu giao hàng trong ngày cho khu vực đô thị – vùng ven. Việc bố trí ram, luồng xe, tải trọng sàn, chiều cao kệ cần được thiết kế “từ đầu”, tránh tình trạng “kho cao nhưng chỉ dùng như kho thấp” do giới hạn kỹ thuật.

Thứ hai, với micro-fulfillment, không phải ngành nào cũng cần “đi thật gần”. Hàng tươi sống, FMCG, dược phẩm, thời trang nhanh có biên lợi nhuận và tần suất mua sắm phù hợp hơn với MFC so với hàng cồng kềnh hoặc giá trị thấp. Một mô hình phổ biến trên thế giới là kết hợp MFC với cửa hàng hiện hữu (store-based fulfillment), tức là biến một phần siêu thị, cửa hàng tiện lợi làm “kho ngầm” cho giao hàng online, tận dụng luôn mạng lưới điểm bán sẵn có.

Cuối cùng, cả kho đa tầng lẫn MFC chỉ thực sự phát huy tác dụng khi đi cùng dữ liệu và công nghệ quản lý. Nếu đơn hàng chưa được gom tuyến hợp lý, tồn kho không được tối ưu đa điểm, thì việc “chạy ra chạy vào” nhiều tầng hay nhiều MFC nhỏ chỉ khiến chi phí đội thêm. Đây là chỗ mà các nền tảng quản lý đơn hàng, WMS, TMS và các giải pháp tối ưu tuyến giao hàng cần được tăng tốc triển khai, không chỉ cho các “ông lớn” mà cả các 3PL vừa và nhỏ.

Vì vậy, câu trả lời cho câu hỏi “Kho đa tầng, micro-fulfillment có phải là lời giải cho logistics đô thị Việt Nam?” có lẽ là: chúng là những mảnh ghép rất quan trọng, nhưng không phải “thuốc tiên” vạn năng. Việt Nam đang ở giai đoạn vàng để thiết kế thử các mô hình này tại một số cụm đô thị – công nghiệp trọng điểm, đi kèm khung pháp lý linh hoạt và cơ chế thử nghiệm có kiểm soát. Ai biết tận dụng tốt “chiều cao” và “độ gần” này, kết hợp với chuyển đổi số trong quản trị chuỗi cung ứng, sẽ có lợi thế lớn trong cuộc đua giao hàng nhanh – rẻ – đúng hẹn trong thập kỷ tới.