(Vietnam Logistics Review) Ngày 21.8, Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) đã thu giữ tài sản đảm bảo của Công ty Cổ phần Sài Gòn One Tower (Sài Gòn One Tower) để xử lý và thu hồi nợ. Tài sản thu giữ chính là tòa nhà cao thứ 3 TP. Hồ Chí Minh. Trong năm nay, tài sản này sẽ được VAMC tổ chức đấu giá công khai để thu hồi vốn cho ngân hàng. Điều này được xem là một bước đi mới mẽ, với kỳ vọng đẩy mạnh tiến độ giải quyết nợ xấu, thúc đẩy cho nền kinh tế phát triển.
Dấu chân… năm tháng
Chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn M&C, do các cổ đông “tên tuổi” sáng lập. Đó là Công ty cổ phần M&C (49%), Tổng công ty Du lịch Sài Gòn - Saigontourist (30%), Ngân hàng TMCP Đông Á (6%), Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Đông Á (10%), Công ty cổ phần Vàng bạc đá quý Phú Nhuận PNJ (5%). Dự án được thực hiện theo hình thức tổng thầu EPC, do nhà thầu Bouygues Batiment International thi công. Ngoài ra, các tên tuổi lớn như DP Architects của Singapore (thiết kế kiến trúc), Cisco Systems của Mỹ (tư vấn hệ thống mạng quản lý tòa nhà)… cũng tham gia vào dự án.
Khởi công từ năm 2007, Saigon One Tower dự kiến hoàn thành vào năm 2009 và trở thành tòa nhà cao thứ 3 tại TP. Hồ Chí Minh với 41 tầng, chiều cao trên 195m (sau Bitexco Financial Tower 68 tầng, The One 55 tầng). Dự án được xây trên khu đất vàng 6.672,2m2, tổng diện tích sàn xây dựng vào khoảng 127.126m2 (tính cả hầm khoảng 152.000m2). Trong đó, 6 tầng khối đế dành cho khu bán lẻ có diện tích 23.000m2, khu văn phòng hạng A gồm 34 tầng có diện tích 49.000m2, còn lại là khu căn hộ 133 căn. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 238 triệu USD (tương đương 5.000 tỷ đồng).
Thời điểm cuối năm 2011, khi dự án bị ngưng thi công, ước tính 80% khối lượng công việc đã hoàn thành. Dự án dời thời điểm hoàn thành sang năm 2012 rồi 2013 nhưng vẫn không thể hoàn thành. Những hạng mục công việc còn lại gồm lắp kính phần còn lại bên ngoài tòa nhà, cơ điện, xây dựng vách ngăn, lát sàn... Hiện dự án đang bị xuống cấp, hệ thống thang máy, thang cuốn hỏng hóc, nhiều khối bê tông chuyển màu đen sì...
Một bất lợi khác, hai năm trước, các cổ đông sáng lập ban đầu là Ngân hàng TMCP Đông Á, Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Đông Á và PNJ lần lượt thoái vốn. Công ty Cổ phần M&C ngưng hoạt động vì nợ thuế. Gần đây, cơ cấu công ty cổ phần đầu tư địa ốc M&C, chủ đầu tư dự án có sự thay đổi khi doanh nghiệp này công bố con dấu cũng như lãnh đạo, người đại diện theo pháp luật mới.
Có thể dễ dàng nhìn thấy 3 lý do khiến Saigon One Tower “nằm im” trong nhiều năm qua. Trước hết là do các cổ đông chưa thu xếp được vốn để tiếp tục xây dựng. Theo đó, việc ngừng thi công cũng là một cách giãn tiến độ để chờ thị trường hồi phục. Mặt khác, dự án gặp nhiều khó khăn trong công tác đền bù giải tỏa một phần diện tích nhỏ còn lại.
Hiệu quả xử lý nợ xấu
VAMC mua lại dự án này với 1.500 tỷ đồng, tức khoảng 50% giá gốc. Hiện nay, tổng nợ của dự án lên con số hơn 7.000 tỷ đồng, trong đó nợ gốc 3.500 tỷ đồng và nợ quá hạn 3.700 tỷ đồng. Đây là khoản nợ xấu của MaritimeBank và DongABank. Theo VAMC, việc thu giữ tài sản được thực hiện theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng (TCTD), Chỉ thị số 32/CT-TTg ngày 19.7.2017 của Thủ tướng Chính phủ và Chỉ thị số 06/CT-NHNN ngày 20.7.2017 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc thực hiện Nghị quyết số 42.
Trước đó, VAMC đã có yêu cầu Công ty Cổ phần Sài Gòn One Tower bàn giao tài sản bảo đảm trước ngày 5.5.2017 để xử lý nợ, nhưng công ty chưa thực hiện. Đây là món thu giữ đầu tiên theo Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu các TCTD của Quốc hội theo quy định của pháp luật. Việc thu giữ tài sản nhằm tạo ý thức cho các TCTD, khách hàng và cho cả cơ quan chức năng. Điều này sẽ mở ra một cơ chế mới về xử lý nợ xấu. Việc làm này có 2 đích đến là giải quyết vốn cho ngân hàng, tái đầu tư cho nền kinh tế; và khi chủ đầu tư cũ không đủ nguồn lực triển khai tiếp và để dự án đắp chiếu 5 – 7 năm, không có phương án trả nợ khả thi, thì giao cho chủ đầu tư khác có tiềm lực để dự án được sớm hoàn thiện, đưa vào vận hành. Đây cũng là một nguồn lực cho nền kinh tế.
Theo thông tin được Tập đoàn kiến trúc RSP (Singapore) công bố, cho thấy công ty này đang thực hiện dự án hoàn thiện công trình tòa cao ốc có vị trí chiến lược ở giao lộ đường Hàm Nghi và Võ Văn Kiệt của chủ đầu tư là Công ty Cổ phần phát triển Bất động sản Alpha King (Alpha King Real Estate Development JSC). Dự án này chính là Saigon One Tower - tòa cao ốc “đắp chiếu” nhiều năm qua. Theo RSP, dự án này sẽ khởi động xây dựng lại và dự kiến hoàn thành vào năm 2018 với điểm nhấn là một quán bar ngoài trời lớn nhất Việt Nam. Đây là một tổ hợp chung cư, văn phòng và thương mại cao cấp.
Lãnh đạo VAMC cho biết, từ nay đến cuối năm, VAMC sẽ xử lý được khoảng 23 – 25 nghìn tỷ đồng và có thể còn cao hơn nhờ hiệu ứng từ Nghị quyết 42 của Quốc hội. Theo đó, VAMC đang ráo riết tổ chức phân tích, phân loại những món nợ xấu đã mua về đây (còn khoảng 230 nghìn tỷ đồng), để nắm rõ thực trạng nợ xấu của doanh nghiệp, cá nhân, tài sản đảm bảo của khoản nợ xấu... nhằm đưa ra biện pháp xử lý phù hợp.
Với các khoản nợ xấu 600.000 tỷ đồng phải xử lý đến năm 2020, trong đó 60% - 70% là các khoản nợ có tài sản đảm bảo bằng bất động sản, thì việc thu giữ này sẽ là bước tiếp theo để mở ra cơ chế đấu giá công khai, để các chủ đầu tư mới tiếp tục triển khai dự án.
Pháp lý và quyền lợi liên quan
VAMC dự kiến trong năm nay sẽ thực hiện các quy trình để bán đấu giá công khai trên thông tin đại chúng theo quy định của pháp luật. VAMC cho biết, dự án này, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn M&C chỉ sở hữu quyền sở hữu và quyền khai thác tầng hầm, khu trung tâm thương mại, khu văn phòng cho thuê, các công trình phụ và 14.954,8m2 diện tích khai thác kinh doanh thực tế (diện tích thương phẩm) của khu căn hộ cao cấp. Diện tích này tương ứng từ tầng 7 đến tầng 28 của tòa nhà. Theo thông tin, số diện tích còn lại từ tầng 29 trở lên thuộc phần sở hữu của Tổng công ty Du lịch Sài Gòn (Saigontourist) thông qua số vốn góp bằng tài sản đất. Tuy nhiên, phía Saigontourist cũng đã dần thoái vốn thoát khỏi dự án tai tiếng này.
Sài Gòn One Tower còn có những căn hộ. Do vậy, quyền lợi của những người mua căn hộ tại dự án này sẽ được xử lý thế nào là một điều khó khăn về pháp lý. Thực tế, chủ đầu tư của dự án này là một nhóm cổ đông, do vậy, nếu nhóm cổ đông này có thực hiện mua bán trước phần căn hộ thì VAMC khó có thể biết được. Bởi đây là phần trách nhiệm của chủ đầu tư với những người có liên quan. Và, VAMC không biết được những giao dịch kiểu nhận tiền của chủ đầu tư với một khách hàng A, hay khách hàng B nào đó.
Hiện nay, có thể thấy rằng, VAMC thu giữ tòa nhà, nhưng việc xử lý khối tài sản trên không hề dễ dàng. Bởi, dự án đã “nằm bất động” quá lâu. Điều này đã phát sinh thêm nhiều vấn đề phức tạp, đặc biệt là xử lý các khoản nợ, trong đó có nợ ngân hàng, nợ thuế, nợ khách hàng và nhà thầu. Do vậy, việc xác định giá trị thực sẽ khó khăn, vì đây là công trình chưa hoàn thiện.
Nợ xấu có liên quan mật thiết đến thị trường và các ngành có liên quan đến bất động sản. Đây cũng là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến có nhiều dự án nằm bất động khá lâu, làm xấu vẻ mỹ quan của thành phố. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31.12.2016, nợ xấu nội bảng của các TCTD đã trên 160.000 tỷ đồng, chiếm 2,52% tổng dư nợ. Tổng nợ xấu mà VAMC đã mua nhưng chưa xử lý được là 195.000 tỷ đồng, chiếm 3,39% tổng dư nợ. Tổng nợ xấu nội bảng và nợ xấu đã bán cho VAMC chưa xử lý được, đã trên 345.000 tỷ đồng, chiếm 5,8% tổng dư nợ. Tính gộp tổng nợ xấu nội bảng và nợ xấu mà VAMC đã mua nhưng chưa xử lý được và nợ có nguy cơ cao trở thành nợ xấu trên cơ sở tính toán của Ngân hàng Nhà nước, thì chiếm tỷ lệ khoảng 10,08% trên tổng dư nợ cho vay. Trong điều kiện áp dụng đồng bộ các giải pháp hạn chế nợ xấu, thì hàng năm nợ xấu vẫn phát sinh thêm 1,3% - 1,5% trên tổng dư nợ. |
.jpg "Chuỗi cung ứng liên kết từ mô hình Trung tâm thương mại thế giới")
