Theo thống kê từ năm 1993 đến nay, tổng số vụ tranh chấp giải quyết tại VIAC là 2.940 vụ trong đó tranh chấp bất động sản chiếm 26,18% với 111 vụ.
Một số tranh chấp phổ biến thời gian qua liên quan đến giao dịch bất động sản (BĐS) như: Tranh chấp về mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi người mua kiện công ty bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh dự án, không tiến hành bàn giao bất động sản theo đúng thời hạn cam kết trong hợp đồng trong khi bên mua đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán. Ngoài ra, còn có trường hợp công ty kiện người mua bất động sản do người mua chưa đáp ứng đủ điều kiện để mua bất động sản (do đối tượng giao dịch là nhà ở xã hội và bên mua phải đáp ứng những điều kiện cần thiết mới được phép mua bán sản phẩm này).
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong mua bán bất động sản do cách lý giải về khái niệm “hợp đồng đặt cọc” của các bên không đồng nhất; cách định nghĩa về phạm vi hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản; các vấn đề phát sinh liên quan đến hợp đồng hứa mua, bán BĐS hình thành trong tương lai.
Những dạng tranh chấp khác liên quan đến việc thuê, thực hiện dịch vụ tư vấn, mua bán & sáp nhập BĐS… do không thanh toán phí duy tu, bảo trì đối với BĐS thuê; vi phạm nghĩa vụ thanh toán khi sử dụng dịch vụ tư vấn BĐS; Không thực hiện nghĩa vụ về thực hiện thủ tục pháp lý dự án….
Luật sư Châu Việt Bắc - Phó Tổng thư ký, Trung tâm trọng tài quốc tế tại Việt Nam (VIAC) cho rằng, các điểm mới trong quy định pháp luật tác động đến tranh chấp BĐS như Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của trọng tài và hòa giải thương mại. Điều 236 của Luật này đã làm rõ thẩm quyền giải quyết của trọng tài, giải quyết những điểm chưa rõ ràng, vướng mắc; bổ sung quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 30), quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (Điều 34) để tạo điều kiện pháp lý cho các dự án bất động sản được phép chuyển nhượng, cho thuê lại quyền thuê đất, hạn chế tranh chấp phát sinh.
Còn Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đưa ra quy định về việc công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định chặt chẽ hơn và bổ sung các hành vi bị cấm (Điều 6) nhằm hạn chế các nhầm lẫn, tranh chấp như thời gian qua liên quan đến tính pháp lý của các dự án bất động sản. Ngoài ra, vấn đề chuyển nhượng dự án BĐS được quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn nhằm hạn chế được rủi ro, mâu thuẫn phát sinh như thông qua các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Điểm đáng chú ý, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã hoàn thiện khung pháp lý đối với các giao dịch liên quan đến môi giới, tư vấn và bổ sung loại hình kinh doanh mới “quản lý bất động sản”. Các giao dịch dạng này đã “nhen nhóm” xuất hiện các năm qua và có khả năng tăng trong thời gian tới với quy định chi tiết, chặt chẽ hơn về nhóm giao dịch này sẽ góp phần thuận lợi hơn trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh.
Còn việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng có nhiều quy định mới đã được bổ sung hoặc làm rõ hơn như: Đặt cọc, tỷ lệ thanh toán khi giao dịch bất động sản nhằm hạn chế việc huy động vốn trái pháp luật.
Với Luật Nhà ở 2023 có quy định mới là bổ sung thẩm quyền của Trọng tài thương mại giải quyết tranh chấp nhà ở; tập trung điều chỉnh các quy định liên quan đến mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội như đã mở rộng thêm đối tượng được mua nhà ở xã hội, ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội.
Luật sư Châu Việt Bắc đánh giá, quy định mới của luật với các giao dịch bất động sản sẽ thúc đẩy và kiểm soát chặt hơn các giao dịch liên quan đến nhà ở xã hội; sẽ chi tiết hơn trong kiểm soát giao dịch mua bán bất động sản, bảo vệ bên mua nhiều hơn; sẽ tăng lượng đầu tư, từ đó gia tăng tỷ lệ các giao dịch bất động sản có yếu tố nước ngoài.
Qua đây, ông Châu Việt Bắc cũng đưa ra khuyến nghị khi thực hiện giao dịch kinh doanh bất động sản trong bối cảnh khuôn khổ pháp lý mới như cần phải hiểu và tuân thủ các quy định pháp luật đối các giao dịch bất động sản, đặc biệt các điều cấm và điều kiện kinh doanh bất động sản; sử dụng công cụ hợp đồng mẫu theo quy định pháp luật; minh bạch trong công bố, trao đổi thông tin và lưu giữ bằng chứng khi có tranh chấp phát sinh; cân nhắc chọn thẩm quyền trọng tài thương mại do yếu tố thời gian, chi phí và bảo mật…bên cạnh thẩm quyền tòa án.
